住宅賃貸借保護法上 賃借人保護에 관한 判例의 動向 - 對抗力과 賃借保證金을 中心으로 -
Die Tendenz der Rechtsprechungen über den Mieterschutz im Wohnraummietrecht
박규용(제주대학교)
56호, 1~18쪽
초록
인구의 도시집중과 주거용 건물의 부족으로 인하여 발생하는 주택부족문제는 현대산업사회에서피할 수 없는 현상이 되고 있고, 우리나라의 경우에도 1970년대 들어 대도시로의 인구집중과 함께 극심한 주택난을 겪게 되었다. 2010년 우리나라 전국의 주택보급률은 101.9%(서울은 97.0%, 수도권은99.0%)에 이르러 주택의 공급측면에서 큰 문제가 없어 보이지만, 같은 해 전국 자가주택 거주율은54.25%(서울 41.21%, 경기49.27%)로 절반 정도의 가구가 타인 소유의 주택에서 임차인으로 거주하고있다. 이와 관련하여 가장 큰 법률문제 중의 하나는 임차주택이 양도됨에 따라 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 거주하던 집에서 나와야 한다는 점이었다. 따라서 주택임차인이 등기 없이도 양수인에대하여 대항할 수 있고, 임대인에게 지불했던 보증금 내지 전세금의 반환을 보장받을 수 있는 방법을강구하는 것이야말로 가장 시급한 과제가 되었던 것이다. 이러한 상황에서 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 주거용 건물(이하 주택)의 임대차에관하여 민법에 대한 특례를 규정하는 것을 목적으로 1981년 주택임대차보호법이 제정되었고(제1조),그 후 수차례의 개정을 걸치며 대항력을 갖춘 임차인에게 보증금의 우선변제권 인정, 임대차기간의 2년 보장, 보증금 중의 일정액의 보호, 임차권등기명령제를 도입하는 등 임차인 보호를 위해 여러 규정을 보완하고 신설하여 현재 본문 13개 조문으로 구성되어 있다. 따라서 주택의 임대차에 관해서는주택임대차보호법이 민법에 우선하여 적용되며, 이 법에 특별한 규정이 없는 경우에 민법의 규정이 주택임대차에 적용된다. 그런데 주택의 임차인과 임대인이 자유롭게 임대차계약을 체결하는 경우, 통상 임대인이 우월적지위를 갖고 계약의 내용을 정하기 때문에 임차인의 입장에서는 여러 불리한 조건을 수용할 수밖에없는 상황에 처하기가 쉽다. 이러한 점을 고려하여 현행 주택임대차보호법은 주택임차인의 대항력 강화와 존속기간의 보장, 우선변제권에 의한 보증금의 회수, 차임 및 보증금 증액의 제한 등을 통하여주택임차인을 보호하려는 규정을 두고 있는데, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인을 보호하려는 여러 규정들 중에서 임차인의 대항력 강화와 임차보증금의 회수에 관련한 내용을 살펴보고, 특히 이 문제에 대하여 판례가 취하고 있는 태도를 중심으로 검토한다.
Abstract
Das Wohnraummietgesetz findet nur bei einem Mietverhältnis über WohnraumAnwendung. Der eben dargestellte Schutz des Wohnungsmieters war bis zur Gesetzgebungdes Wohnraummietgesetzes von 1981 rechtstechnisch miserabel geregelt. Eine Neufassung fürden Mieterschutz war dringend nötig. Ob diese durch die neue Mietrechtsfassung gelungenist, muss man bezweifeln. Einem positiven Urteil steht vor allem die unverhältnismäßigeLänge der Regelung entgegen. Der Mieter verliert oft durch den Umzug auch die bewohnte Nachbarschaft. Daher warder Schutz gegen eine grundlose Vermieterkündigung nötig und gerecht. Freilich dürftenicht bloß der Wohnraummieter solchen Schutz verdienen, sondern unter bestimmtenUmständen auch der Geschäftsraummieter. In allen Fällen sollte berücksichtigt werden, obdie Interessen der Mieters wirklich schutzwürdig sind. Für richtig halte ich es auch, dass deiMöglichkeit zur Mieterhöhung von der Kündigung des Mietverhältnisse getrennt worden ist. Schon die Geldentwertungen erfordert eine solche Trennung. Durch den Mietvertrag erlangt der Mieter für die Dauer der Mietzeit ein obligatorischesRecht zum Besitz der Mietsache. Auf Grund dieses Rechtes kann er, wenn der Vermieter alsEigentümer Herausgabe der Sache verlangt, die Herausgabe verweigern. Als Inhaber desunmittelbaren Besitzes stehen dem Mieter gegenüber jedermann die Besitzschutzrechte zu. Bei der Wohnraummiete erfolgt die Übereignung eines Grundstücks vielmehr durchAuflassung und Eintragung in das Grundbuch. Aber auch der Mieter eines Wohnraums oderGrundstücks muss vor dem Entzug des Besitzes an der Mietsache geschützt werden, wennder Vermieter über den Grundstück verfügt. Dieser Schutz wird dadurch erreicht, dass derneue Grundstückseigentümer anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.
- 발행기관:
- 한국법학회
- 분류:
- 법학