독일민법상 임대인의 임차주택에 대한 에너지 효율적 개량조치 - 우리 주택임대차관계에의 시사점 -
Eine rechtspolitische Studie über die Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters bei vermietetem Wohnraum nach deutschem BGB
이도국(한양대학교)
14권 4호, 2121~2148쪽
초록
2011년 일본 동북부 지방을 관통한 대지진과 이로 인한 쓰나미로 인하여 후쿠시마현에 위치해 있던 원자력 발전소가 폭발되는 사고가 발생하였다. 이 사고의 여파는 전 세계에 환경적 측면뿐만 아니라 경제적․사회적으로 큰 영향을 미치게 되었다. 특히 독일에서는 기존에 계획되었던 점진적 원전철수계획을 후쿠시마 원전사고 직후 대폭 수정하여, 원전정책 및 에너지정책에 대한 중대한 전환으로서 원전의 전면적 철수계획을 가능한 한 신속히 진행하려는 전향적 입장변화를 보였다. 이러한 정책과 궤를 같이 하는 친환경적인 대체에너지 전환 정책은 독일민사법에도 영향을 미쳤다. 즉 2013년 독일 주택임대차개정법(Mietrechtsänderungsgesetz)을 통하여 대체에너지 사용의 권장정책에 발맞추어 임대인이 친환경적이고 고효율적인 에너지 사용을 위하여 임대주택을 현대적으로 개량할 필요가 있는 경우에 손쉽게 개량조치(Modernisierungsmaßnahmen)를 할 수 있도록 독일민법(BGB)상 관련 법규범이 새로이 개편되었다. 이에 따르면, 먼저 임대인은 에너지 효율 또는 에너지 절약 등을 위하여 일정한 경우 임차주택의 건축적 변경을 위한 개량조치를 할 수 있다. 임차인에 대한 임대인의 개량조치고지는 일정한 형식과 기간을 준수하여야 한다. 이 때 임차인은 이를 기본적으로 인용하여야 한다. 그러나 임차인측에서 이를 인용할 기대가능성이 없는 경우 가혹함을 이유로 하여 개량조치를 인용할 필요가 없다. 만약 임차인이 개량조치에 대한 인용을 원하지 않는 경우 임대차관계에서 벗어날 수 있는 특별해지권이 인정된다. 임차인이 개량조치를 인용한 경우 이후 임대인은 개량조치에 투자한 자본회수의 측면에서 차임인상을 요구할 수 있지만 이에는 일정한 법적 제한이 따른다. 전반적으로 임차인 보호라는 큰 틀에서 벗어나지 않았지만 동시에 이익형량의 관점에서 임대인의 이익을 아울러 고려한 법규범이라 평가할 수 있다. 현재 우리나라는 원전 의존도가 높은 국가 중 하나에 속한다. 그러나 원자력을 대체하는 에너지 사용과 에너지 절약이라는 세계적 추세에 발맞추어 우리 역시 머지않아 현재의 에너지정책에 대한 진중한 변화라는 국면에 직면할 것은 자명하다. 이러한 변화는 우리 임대차시장에서도 직접적으로 영향을 미치게 되어 에너지 효율적인 개량주택들이 임대차 목적물로서 선호되고 이에 따라 정책적으로 임대인의 임차주택 개량조치에 대한 법적 근거를 마련하여야 할 필요성이 증대될 것이라 생각된다. 이와 같은 의미에서 선제적으로 우리의 현실을 고려하여 도입 가능한 사항에 대한 지속적인 연구와 논의가 필요할 것이라 생각한다.
Abstract
Nach der politischen Notwendigkeit zur Energiewende bzw. zum Atomausstig auf Grund des japanischen Super-Gaus in Fukushima beschloss die deutsche Bundesregierung 2011 Maßnahmen zur Energieeinsparung bei Gebäuden und zu deren steurlicher Förderung. Dies hat sich auf die Normen des deutschen BGB in Bezug auf die Mietrechtsänderung 2013 unmittelbar ausgewirkt. Diesbezüglich wurden in dieser Arbeit Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters nach deutschem BGB, das anhand der Mietrechtsreform 2013 verändert wurde, untersucht. Hierauf aufbauend wurde auch untersucht, ob und wie Mietverhältnisse nach koreanischem Recht bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verbessert werden könnten. Gemäß § 555b deutschen BGB kann der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, um den vermieteten Wohnraum baulich zu verändern. Dabei hat der Vermieter bestimmte Formen einzuhalten; die Modernisierungsmaßnahmen sind vor ihrem Beginn dem Mieter in Textform anzukündigen. In der Folge muss der Mieter grundsätzlich solche Modernisierungsmaßnahmen dulden. Jedoch besteht diese Duldungspflicht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für die Mieterseite trotz der Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterseite eine Härte bedeuten würde. Darüber hinaus besteht für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn er die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden wollte. Im Fall, in dem der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden würde, dann sich die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter erhöhen kann. Dabei sind jedoch gesetzliche Beschränkung einzuhalten. In diesem Zusammenhang bedienen meiner Meinung nach die Vorschriften über die Modernisierungsmaßnahme, die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführt wurden, nicht nur dem Interesse des Vermieters, sondern auch dem Mieterschutz. Vorschriften bezüglich Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 555b-555e deutsches BGB sind im koreanischen BGB im Moment noch nicht bekannt vorhanden. Meiner Meinung nach wird sich in Korea im Hinblick auf die sich ändernde Energiepolitik das Interesse bezüglich energieeffizienten Mietwohnraums immer mehr erhöhen, weshalb Regelungen über Modernisierungsmaßnahmen (insbesondere der energetischen Moderniserungsmaßnahmen) bald ins koreanische BGB neu eingeführt werden sollten, um den gesetzlichen und praktischen Anforderungen bei Modernisierungsmaßnahmen zuvor in geeigneter Weise entgegentreten zu können.
- 발행기관:
- 한국법정책학회
- 분류:
- 법학