영국의 점포임차인 보호법제의 변천이 주는 시사점
The Implication of the Change of Business Tenancy law in UK
김영두(충남대학교)
25권 1호, 217~250쪽
초록
영국의 점포임차인 보호를 위한 논의는 19세기 말에 시작된다. 산업화와 도시화에 따른 건물 부족으로 인해서 임대인들이 임대차계약의 종료시점에서 협상력을 남용하면서 점포임차인 보호에 관한 논의가 시작되었다. 그러나 이러한 논의가 입법으로 연결되기까지 상당한 시간이 흘렀고, 1차 세계대전으로 인해서 건물이 부족하게 되고 그로 인해서 점포임차인 보호의 문제가 다시 강하게 제기된 이후에 비로소 입법이 이루어졌다. 처음으로 만들어진 1927년 임대차법(Landlord and Tenant Act 1927)은 점포의 가치가 임차인의 개량이나 영업권(goodwill)에 의해서 증가하였고 이로 인해서 임대인이 부당한 이익을 얻었다면 그러한 이익을 임차인에게 보상하도록 하였다. 이러한 보상을 통하여 임대인의 부당한 갱신거절을 막을 수 있다고 생각하였다. 그러나 2차 세계대전 이후에 다시 점포임차인 보호의 문제가 발생하였고 1927년 임대차법은 점포임차인을 충분히 보호하지 못한다는 점이 인정되었다. 점포임차인들이 바라는 것은 안정적인 영업을 위해서 임차권의 존속을 보장받는 것이었으며 임대인으로부터 부당한 이익에 대한 보상을 받는 것이 아니었기 때문이었다. 1954년 임대차법(Landlord and Tenant Act 1954)는 임차권의 존속보장이 점포임차인을 보호하기 위한 가장 확실한 방법이라는 관점에서 점포임차인을 보호하고 있다. 임대차기간이 종료하는 시점에서 임차인은 법원에 새로운 임차권을 신청할 수 있었다. 비록 임대인이 새로운 임차권에 반대할 수 있는 사유가 있었지만, 그러한 사유가 재건축이나 임대인이 사용하기 위한 사유이라면 임대인은 임차인에게 일정한 보상을 해야 했다. 1954년 임대차법에 의해서 점포임차인의 보호가 강화되었지만 그 이후에는 점차적으로 사적 자치가 강조된다. 1969년 재산법(Law of Property Act 1969)에 의해서 당사자들은 법원의 개입 하에 1954년 임대차법의 적용을 배제하는 합의를 할 수 있게 되었다. 그리고 2003년 명령(Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003)에 의해서 법원의 개입없이 법에서 정한 요건에 따라 1954년 임대차법의 적용을 배제하는 합의를 할 수 있게 되었다. 점포임차인 보호를 위한 영국법의 변천과정을 통하여 다음과 같은 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 점포임차인을 보호하기 위한 가장 중요한 방안은 점포임차권의 존속을 보장하는 방법이다. 영국과 같이 직접적으로 존속을 보장하거나 갱신을 거절한 임대인이 일정한 부담을 지도록 함으로서 간접적으로 임차권의 존속을 보장할 수도 있다. 하지만 임대인의 부당한 이익을 임차인에게 보상하도록 하는 방안에 의해서는 점포임차인을 충분히 보호할 수 없다. 둘째, 점포임차인을 보호하기 위해서 임대인의 수익권을 침해할 수는 없다. 경우에 따라서는 임대인이 점포의 수익을 위해서 임대차기간이 종료한 경우에 아무런 부담없이 임대차를 종료할 수 있는 가능성을 열어주어야 한다. 특히 임대인이 점포임차인을 보호하기 위한 규정의 적용을 받지 않으면서 단기간 임대차계약을 체결할 수 있는 가능성을 열어주어야 한다. 셋째, 재건축을 이유로 갱신이 거절된 경우에도 점포임차인을 보호할 필요성이 있다. 넷째, 점포임차인이 영업을 양도할 수 있도록 임대인이 불합리하게 임차권 양도에 반대할 수 없도록 할 필요성이 있다.
Abstract
The statutory regulation of business tenancies was initiated by the urbanization of the late 19th century in England, which caused the short supply of buildings. World War I and World War II made the regulation of business tenancies desperate and the Landlord and Tenant Act was enacted in 1927 and 1954 which restrained some landlord doing mischief of demanding an excessive rent as a condition of a lease renewal and secured the tenure of tenancies. Under the Landlord and Tenant Act 1927(“1927 Act”) the tenant, if the landlord refused to renew the tenancies, could be compensated for what the landlord has unjustly gained from the goodwill attached to the premises or improvement made by the tenant. However, the 1927 Act failed to protect the tenants because it's provisions were so complicated in their practical application and what the business tenants really wanted was not the compensation but the security of tenure and the ability to carry on trade without interruption. The Landlord and Tenant Act 1954(“1954 Act”) offered the tenants the right to a new tenancy at the end of contractual term and tried to fix the problem of the prevailing inequality of bargaining power between landlord and tenant. Landlords had no chance to abuse their bargain power because of the tenant's right to a new tenancy. The Law of Property Act 1969(“1969 Act”) allowed the parties to contract out the statutory provisions for a new tenancy on the joint application of the parties to the court and The Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003(“2003 Order”) made it possible to contract out by serving specified kinds of notice without the approval of the court. This change meant that the freedom of the contract was stressed in the landlord and tenant law and the protection of tenants of the 1954 Act became optional even though the contracting out was designed to allow the landlord to make a lease contract for short term. What we can learn from the history of legal system for the protection of business tenants in England is as followings. First, the shift from the compensation of the 1927 Act to the right to a new tenancy of the 1954 Act shows that the security of tenure of tenancy is more important and efficient to protect the business tenants than the compensation for what the landlord has unjustly gained from the goodwill and improvement made by the tenant. Second, the 1969 Act and the 2003 Order show the necessity to allow the landlords to make a contract for a short term without any burden to protect the tenants. Third, the business tenants should be protected when the lease contract comes to an end because of the reconstruction or the rebuilding.
- 발행기관:
- 법학연구원
- 분류:
- 기타법학