상가권리금 법제화에 따른 도시정비사업상 권리금 보상의 재검토
Reconsideration of Compesation for Premium in Urban-Rehabilitation Project Based on Legislation for Premium
노한장(국민연금공단)
72권, 259~282쪽
초록
우리나라 상가임대차 시장의 권리금 규모는 약 33조원 정도로 추산되며, 어느 정도 상권이 활성화되어 있는 지역의 상가임대차 거래에서는 권리금의 수수가 당연한 것으로 받아들여져 왔다. 이처럼 권리금은 엄연한 실체가 있고 서민경제에서 차지하는 중요성이 지대함에도 불구하고 상가건물임대차보호법의 개정으로 상가권리금이 법제화되기 전까지 권리금은 사적자치의 이름아래 법의 사각지대에 놓여 있어 상관습 및 판례를 통하여 규율되어 왔다. 따라서 권리금 법제화는 그 동안 법의 보호범위 밖에 방치되었던 권리금제도를 실정법 안으로 편입되도록 함으로써 임차인의 권리금 회수보호를 강화하였다는 점에서 중요한 의미가 있다. 그러나 권리금 법제화는 임대인에 의한 임차인의 권리금 회수방해금지 및 손해배상책임 부과 등 사법적(私法的) 영역에서의 사인간 침해에 대한 권리금 보호만 규정하고 있다는 점에서 그 한계와 문제점을 드러내고 있다. 이에 따라 도시정비사업을 비롯한 공익사업에 의한 권리금의 공용침해시 보상문제 등 공법적(公法的) 영역에 대해서는 전혀 보호방안이 포함되어 있지 않아 권리금 법제화 직후부터 반쪽짜리 입법이라는 비판이 제기되고 있다. 우리 헌법상 재산권에 관한 규정은 다른 기본권 규정과는 달리 그 내용과 한계가 법률에 의해 구체적으로 형성되는 기본권 형성적 법률유보 형태를 띠고 있으므로(헌법 제23조 제1항), 재산권의 구체적 모습은 재산권의 내용과 한계를 정하는 형식적 법률에 의해 형성되고 실현된다. 따라서 헌법상 보장되는 재산권으로 인정되기 위해서는 형식적 의미의 법률, 즉 실정법으로 그 내용과 한계가 정해져야 한다. 또한 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 등 재산권을 제한하는 법률에는 그 제한사항과 더불어 반드시 이로 인한 재산권 침해에 관한 보상규정을 두도록 불가분조항(Junktim-Klausel)을 두고 있는바(헌법 제23조 제3항), 보상조항이 없는 재산권 제한조항은 그 자체로서 위헌이 된다. 그렇다면 상가권리금이 헌법상으로는 재산권으로서의 성격과 요건을 갖추었다 하더라도 이를 구체화하는 법률이 마련되어야 비로소 법적인 보호를 받을 수 있으며, 공공필요에 의한 공익사업으로 침해를 받는 경우 정당한 보상도 받을 수 있게 된다. 그러나 현행『공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률』및 도시정비사업에 있어서 이를 준용하고 있는 『도시 및 주거환경정비법』상으로는 권리금의 일부를 이루는 영업보상에 관한 규정만 있을 뿐 권리금 자체에 대한 명칭 및 보상규정이 존재하지 않는다. 결국 사법상 권리금 법제화가 이루어진 이후에도 공법적 측면에서는 공용침해 시 권리금의 보상규정이 존재하지 않는바, 이러한 입법부작위는 불가분조항의 준수 및 정당보상을 요구하고 있는 헌법상 재산권보장원칙에 부합하지 않으므로 위헌의 소지가 있다고 판단된다. 따라서 도시정비사업 등 공익사업 추진으로 임차인이 권리금을 침해받은 경우 위와 같은 문제점들을 해소하고 정당한 보상을 받을 수 있기 위해서는 첫째, 공용침해에 대한 권리금 보상관련 공법적 법률규정을 명문화해야 한다. 도시정비사업에 따른 권리금의 손실보상 규정을 형식적 의미의 법률에 명문화하는 방법은 현행 법령체계와 마찬가지로『『공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률』에 권리금 보상에 관한 내용을 구체적으로 규정하고,『도시 및 주거환경정비법』에서 이를 준용하도록 하는 방법과, 개별법인『도시 및 주거환경정비법』에 특별규정으로 구체화하는 방법을 고려할 수 있을 것이다. 둘째, 권리금의 정당한 보상범위 산정기준을 명확하게 규정하여야 하며, 권리금의 보상범위에 관한 규정을 신설함에 있어서는 『상가건물임대차보호법상』 권리금 정의규정(제10조의3 제1항)이 포섭하고 있는 시설권리금, 영업권리금 및 바닥권리금 등을 반영한 완전한 보상이 이루어질 수 있도록 보상범위를 설정하여야 한다. 셋째, 권리금의 적정평가를 위한 평가기준을 구체화해야 하며, 권리금의 보상평가에 있어서는『상가건물임대차보호법』과 국토교통부의『감정평가 실무기준, 660-4 권리금의 감정평가』에 따라 평가가 이루어지도록 『도시 및 주거환경정비법』에 근거규정을 마련해야 한다.
Abstract
Premium for commercial buildings is a widely spread business practice that it has long been taken for granted in usual activated business area. The amount of premium for commercial buildings in Korea has been put at around 30 trillion won. Regardless of its practical substance and important function in the economy of ordinary people, give-and take of premium has been left exclusively from legal protection in the name of principle of private autonomy because there has been no positive laws regarding premium. Accordingly, premium for retail buildings has been treated case by case by commercial customs and judicial precedents until the amended Commercial Building Lease Protection Act(2015.5.13.) what is called Protection Act for Premium was executed. Legislation for premium through incorporating into the legal system has special meaning and historical significance in that It does consolidate the protection of lessees’ premium recovery. However, the purpose of amended Commercial Building Lease Protection Act was to further protect lessees’ premium withdrall just in the private judicial area that it contains various limitations in the area of public compensation for premium. Above all, current judicial legal system doesn’t accept the compensation for premium in the process of urban-rehabilitation project yet despite the legislation of premium for commercial buildings. The absence of positive law about compensation for premium in expropriation, use or restriction of private property from public necessity is also important limitation because Constitution of the Republic of Korea(Article 23) adopt the ‘Junktim-Klausel’ for guarantee of property rights. To remedy current unconstitutional situation above mentioned, this study suggests some legislative improvement approaches as follow: Firstly, it need to recognize based on new perspective that premium come under guarantee of property rights. Second, the compensation code for infringement of lessees’ commercial premium by expropriation, use or restriction of private property from public necessity should be specified on the positive law. Finally, the concrete criterion for premium appraisal need to be established to protect lessees’ reasonable compensation as a fundamental human rights.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- 분류:
- 법학