상가건물임대차보호법의 적용범위에서 보증금액에 대한 개선방안
A Study on the Improvement Plans to Security Deposit in Application Scope of Commercial Store Lease Protection Act
전장헌(단국대학교)
60호, 183~208쪽
초록
우리민법은 임대차에 관하여 일반적인 사항들을 규정하고 있으나 사회적·경제적 약자인 상가임차인 보호에 충분치 않았기 때문에 상가임차인은 여러 가지로 불안정한 위치에 놓이게 되었고, 이로 말미암아 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2002년11월1일 상가건물임대차보호법을 시행하게 되었다. 그런데 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물임대차에 대하여 적용하는 것이 아니라 그 부동산이 상가건물로서 임차보증금액이 일정범위 이내인 임대차에 한하여 적용된다. 그리고 보증금 외에 차임이 있은 경우에는 월 차임액에 100을 곱한 금액을 합산하여 지역별로 일정한 환산보증금 이하의 임대차에 대해서만 적용을 하고 그렇지 못한 임차인은 전혀 보호를 받을 수가 없게 된다. 더구나 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물 임대차는 월차임에 대하여 부가가치세의 부과대상이 되는 것이 대부분이기 때문에 환산보증금을 계산함에 있어 환산보증금을 계산함에 있어 부가가치세를 포함해서 계산할 것인지 여부에 따라 보호대상 바깥으로 내몰리는 문제가 발생할 수 있어서 사회적으로 큰 논란이 되고 있다. 그리고 상가임대차의 경우에 각국의 입법례는 적용보증금액에 대한 제한이 없는 경우가 대부분인데 개정 법률은 일명 ‘중간임차인’에게 적용보증금액에 대한 제한을 하고 있어 법적 불균형과 임차인의 보호에 문제가 발생하고 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우도 대항력은 적용보증금액의 제한 없이 보증금전액을 매수인에게 주장할 수 있으나, 확정일자에 따른 우선변제권은 선순위이더라도 한푼도 배당을 못 받고 후순위담보권자가 모두 배당을 받아가는 법의 모순적인 현상과 법적안정성에 문제가 발생하고 있다. 따라서 본 연구에서는 국내의 주요문헌과 판례를 논증· 분석함으로써 제도상의 문제점에 대한 효율적인 개선방안을 조명하는 연구결과로, 우선 상가건물임대차보호법을 적용하기 위한 보증금에 관한 요건 중 차임에 ‘부가가치세 별도’라고 특약을 한 경우에는 당사자 사이에 체결된 계약의 법리와 상가임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법의 입법목적에 따라 부가가치세액은 차임에 포함하지 않는 환산보증금으로 상가건물임대차보호법을 적용하는 논리가 거래의 안전을 위해서 타당하다는 해석론을 제시하였다. 이어서 적용보증금액의 제한에 따른 상가임차인의 우선변제권에 대한 입법론적인 개선방안과 임대인의 지위승계에 대한 새로운 해석론을 제시함으로써 상가임차인의 권리를 보호하고 법적안정성을 기하도록 하였다.
Abstract
Commercial Building Lease Protection Act is not intended to apply to all commercial buildings that real estate lease security deposit is applicable only in the leasing of commercial buildings are within a certain range. And commercial building lease is mostly to be subject to VAT is levied against the rent month. Accordingly, the disputes or conflicts whether value added tax on rent should be included in security deposit become a social issue. and revised laws are restrictions on the applicable security deposit even if the shop tenant has the requirements of right to preferential not getting dividends, So there is a problem occurring in the contradictory phenomena of law and legal stability. Therefore, I suggest my personal opinion after reviewing relevant theories and precedents on the issues which are still in debate with respect to the application scope of commercial store lease protection act. I firstly reviewed the requirement of security deposit in application scope, because the act is applied when security deposit is only under specific sum of money. In this situation, I reviewed whether value added tax on rent should be included in security deposit. so I suggested by the study on the interpretation improvement measure on the that value added tax on rent should be includ in security deposit. Second, i reviewed the limited of the applicable security deposit by presenting legislative improvement measure for the tenant's right to preferential.. Lastly, there have been lively arguments on succession to the status of the lessor. so I suggest my personal viewpoint that lessor of a commercial building position when the transfer is reasonable to interpret that disappearance which are especially problematic in order to contribute the right protection of the both parties and the legal stability.
- 발행기관:
- 한국법학회
- 분류:
- 법학