권리금회수 기회보호 거절에 대한 정당성 판단기준
The Standard of Judgement about “Key Money Recovery” Refusal
김남근
455호, 123~145쪽
초록
권리금은 상가임대차 실무에서 임차권양도를 통해 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에영업시설 등의 유형재산과 거래처, 신용, 영업상 노하우 등의 무형재산의 양도대가로 수수되는 금원이다. 임차인이 가장 직접적으로 영업을 위해 투하한 자본을 회수하는 방법은 임차권양도를 통해 영업시설, 영업권 등의 영업재산권을 처분하는 것인데, 권리금 거래는 이러한 상가임차인의 영업재산권을 처분하는 거래이다. 개정 상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 임차권을양도하여 그 대가로 권리금을 회수하는 기회를 보호하기 위하여 임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 위법행위로 보아 손해배상 책임을 부과하는 입법형식을 취하고 있다. 그러나 기본적으로 외국의 입법례에서 볼 수 있는 임대인의 임대차양도 거절에 관한 정당성 심사를 통하여 임차인을 보호하려는 제도와 그 성질을 같이 하고 있다고 볼 수 있다. 정당성판단의 기본적인 기준은 “임대인의 일반적인 경제적인 이익을 보호”의 관점이 아니라 “임대목적물의 소유·관리상 임대점포의 재산가치 보호”의 관점이다. 이러한 관점에서 임차권양도 거절의 정당성 판단을할 때 고려해야 할 사항으로는 ⅰ)신규임차인이 되려는 자의 자력, ⅱ)신규임차인이 되려는 자가 임대차계약 조건을 이행할 수 있는 능력이 있는지 여부와 ⅲ)신규임차인이 되려는 자의 영업이 임대점포의 용도에 적합한 것인지 또는 합법적인 것인지 여부 ⅳ)신규임차인이 되려는 자의 점유의 성질에 비추어 공간의 개조 또는 변형의 필요성이 있는지 여부 등을 들 수 있다. 전자의 두 가지 고려사항은 개정 상가임대차법 제10조의4 제1항 제1, 2호에도 반영되어 있다. 그 밖에 임대차계약에서 사용용도를 제한하고있는 경우 신규임차인이 되려는 자의 영업이 사용용도를 벗어난 것인지 여부, 임대인이 조건부로 임차권양도에 동의하겠다고 하는 경우 그 조건의 정당성 여부도 주요한 정당성 심사의 대상이 될 것이다. 권리금 회수기회 보호제도는 임대인이 정당한 이유 없이 임차권양도를 거절하여 임차인의 영업재산권처분을 방해함으로써 발생하는 손실에 대한 책임을 규율하는 제도라는 그 법적성격을 명확히 하고, 일반적인 임차권만의 양도와 영업시설이나 영업권 등 영업재산권의 이전이 수반되는 상가임대차의 임차권양도는 그 실질이 크게 다르므로, 프랑스의 입법례처럼 일반 임대차양도와 상가임대차 양도를 구분하여규율하려는 입법적 노력도 필요하다.
Abstract
A key money is compensation in exchange for the transfer of tangible assets like business facilities and intangible assets such as customers, credit, the know-how on operating between the tenant and the new tenant expectant through a lease assignment in practice of commercial lease. How tenants recover the capital invested for business in the most direct way, are would be to dispose of the business property such as goodwill, sales facilities through transfer of leases. A key money deal is a deal to dispose of these the business property owed by commercial tenants. Revised commercial lease law has taken the form of legislation imposing damages liability to the lessor in the way that unreasonably withholding lease assignment shall be considered as unlawful act, in order to protect an opportunity to recover the key money in return by transferring the lease to a new tenant expectant at the end of lease However, the legal nature of revised commercial lease law is basically similar to foreign commercial lease law that try to protect goodwill of the tenant through reasonableness judgement about withholding lease assignment by the lessor. The standard rule for reasonableness judgement is not from the viewpoint of “protecting the general economic interest of the landlord”, but from the viewpoint of protecting lease property value in owing or managing the rent store. From this point of view, there are i) financial instability and ⅱ) inability to fulfill terms of the lease of the new tenant expectant, ⅲ) suitability of premises for intented use or intended unlawful use of premises, ⅳ) the need of the space changes or modifications according to the nature of occupancy in the new business, as the articles that should be considered in reasonableness judgement about withholding lease assignment by the lessor. The former two considerations are reflected in Paragraph 1.2, Subsection 1, Section 10-4 of revised commercial lease law. Whether new tenants' operating are against this usage in the cases that restrict the use of applications in the lease agreement, or the reasonableness of that conditions in the case that landlord would approve lease transfer under conditional will be the subject of even major reasonableness judgement. The protection scheme of an opportunity to recover key money should clarify its legal nature of the institution governing liability to the lessor who interfering with the tenant's goodwill and business facility in the way of unreasonably withholding lease assignment. There exist significantly difference between general only lease' assignment and commercial lease' assignment entailing transfer of business property such as business facilities or goodwill, so legislative efforts trying to differentiate commercial lease' assignment from the general lease transfer is also required as French commercial lease law.
- 발행기관:
- 대한변호사협회
- 분류:
- 법학