임대주택 관계 법률이 임대주택법제의 불완전성에 미치는 영향 분석
An Analysis on the Influence of Rental Housing-Related Acts on the Incompleteness of the Rental Housing Act System
이순배(선문대학교)
73권 2호, 83~107쪽
초록
임대주택법제는 많은 다른 관계 법률들과의 연계 형태로 법률내용을 확장·발전시켜왔다. 관계 법률들은 여러 부분에서 임대주택의 고유한 속성을 담아내는데 한계성을 들어내며 궁극적으로 임대주택법제를 불완전하게 만들었다. 불완전한 임대주택법제는 임대주택정책과 특히 변화하는 주거환경 속에서 일어나는 임차인과 임대인 간의 이해의 역학적 관계를 잘 풀어낼 수 없게 되자 ‘공공주택 특별법’과 ‘민간임대주택 특별법’’(이하 민간임대주택 특별법)에 그 자리를 내주고 폐기되어야 하는 운명에 처해 있다. 임대주택법의 일부 관계 법률들은 다시 ‘공공주택 특별법’과 ‘민간임대주택 특별법’에 적용되는 관계 법률들이 되었다는 점에서 임대주택법에 미치는 영향을 분석하는 것은 바로 새로 제·개정되는 그 2개의 특별법 정비적업에 많은 시사점을 줄 것으로 본다. 임대주택법 그리고 특별법을 불완전하게 할 수 있는 관계 법률들의 몇 가지 사항을 요약하면 다음과 같다.: 첫째, 임대주택에서는 임대사업자가 임명한 관리주체가 회계서류의 공개규정을 포괄적으로 적용하거나 남용할 경우 임차인들이 정보공개에 접근조차 하기 어렵다. 둘째, 임대주택법에서와 똑같은 규정으로 특별법에서도 관리규약을 임대사업자와 임차인대표회의가 협의하여 제·개정하도록 규정하고 있다. 여기서 임대사업자는 합법적으로 임차인의 고유영역에 간여할 수 있다는 것이다. 셋째, 임대주택법에서는 관리비의 부과내역 등을 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 규정하고 있다. 이 시스템은 투명성을 담보할 수 없음에도 불구하고 그대로 특별법으로 이관·적용될 것이다. 넷째, 시장·군수·구청장의 재량권에 속하는 임대사업자의 등록말소 규정은 임대주택법의 임의규정으로써 이미 임대주택법의 취지와 목적 자체를 무력화시켰음에도 불구하고 그대로 ‘민간임대주택 특별법’에 이관·적용될 것이다. 다섯째, ‘임대주택법’과 특별법에서는 임대사업자가 공적자금을 지원 받았을 경우 차임의 증액에 의한 영리추구행위는 임차인의 주거안정이라는 공공성과 항상 역의 상관관계에 있다는 것을 크게 고민하고 있지 않다. 여섯째, ‘부도공공건설임대주택에 대한 임대주택법’의 문제점을 거울삼아, 앞으로 특별법에서는 ‘주택도시기금법’을 개정하도록 하여 기금회수와 임차인 보호를 동시에 담보하는 방식으로 바뀌어야 할 것이다. 마지막으로, 임대주택을 건설할 수 있는 택지개발·공급에 한계성을 드러냈다. ‘임대주택법’의 관계 법률들이 임대주택법제를 불완전하게 만들었음에도 불구하고 그대로 특별법으로 이관·적용되는 문제는 앞으로 특별법을 정비해나가는 과정에서 반드시 개선되어야 할 것이다.
Abstract
Rental housing law system has expanded and developed its contents in connecting with other relevant Acts. The relevant Acts have limitations in some parts when including characteristics of rental housing, which made the rental housing law system incomplete. Such incomplete law system could not solve issues arising from the dynamic relationship between the interests of landlords and tenants. and thus it is set to be repealed leaving its place for the Special Act on Public Housing and the Special Act on Public Rental Housing.“ Some Acts relevant to the Rental Housing Act have become applicable to the Special Act on Public Housing and the Special Act on Public Rental Housing. Therefore the analysis of influence of those relevant Acts on the Rental Housing Act has many implications for improving the Special Acts newly established and amended. Several provisions of the rental housing related Acts which might make the Special Acts incomplete are as follows: First, it is impractical for tenants to access disclosed information where a management company appointed by a landlord applies the provisions governing the disclosure of accounting documents comprehensively or misuses those provisions. Secondly, the Special Acts contain the same provisions of the 'Rental Housing Act' which prescribe that the maintenance policies shall be established and amended in consultation with a landlord and the representatives of tenants. In such cases, a landlord can legitimately involve and interfere in the intrinsic rights of tenants. Thirdly, the Rental Housing Act prescribes that the breakdown, etc. of maintenance fees shall be disclosed on the management information system of apartment houses. Even though it is impractical for the provisions to ensure the transparency of such system, the same provisions will be included in the Special Acts and be applied to relevant cases. Fourth, even though the non-mandatory provisions regarding the cancellation of registration of landlords which are at the discretion of the head of a Si, Gun, or Gu, have nullified the rationale and purpose of the Rental Housing Act, without any amendments, such provisions will be included in the Special Act on Private Rental Housing and be applied to relevant cases. Fifth, the Rental Housing Act and the Special Acts do not expressly consider a negative correlation continuously existing between the profit-seeking activities of landlords in using the public funds financed to increase rents and the public responsibility in promoting housing stability for tenants. Sixth, taking a lesson from issues regarding public rental housing constructed by insolvent companies, in the future the Special Acts should stipulate the amendment of the Housing and Urban Fund Act to ensure both the recovery of loans paid back into the Fund and the protection of tenants. Even though Acts related to the Rental Housing Act have made the rental housing law system incomplete, some provisions of the those Acts will be moved and applied to the Special Acts without amendments. The issues arising from such incompleteness should be solved in the process of improving the Special Act.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- 분류:
- 법학