상가권리금 회수기회 보장에 관한 연구
A Study on the Guarantee of Opportunity to collect Commercial Store Real Estate Premium
임주리(제주대학교); 김상찬(제주대학교)
22권 2호, 155~183쪽
초록
2015년 5월에 개정된 상가건물임대차보호법(이하 ‘동법’이라고 함)은 임차인의 부당한 권리금 회수기회 침해를 방지하고, 사후적 구제를 강화하기 위하여 3가지 방향에서 권리금 보호방안을 마련하고 있다. 첫째로 임차인의 권리금 회수기회 보호강화, 둘째로 임대인에 대한 권리금 피해구제방안 마련, 셋째 지속가능한 권리금보호를 위한 인프라 구축이 그것이다. 그러나 이와 같은 권리금 보호제도는 본질적으로 권리금 문제를 해결하는데 충분하지 않다. 그래서 본고는 권리금의 회수기회 보장과 관련하여 다음과 같은 개선방안을 제시하고 있다. 첫째, 동법은 임대인의 방해금지 예외규정으로서 동법 제10조 제1항 각호의 임대차 갱신 거절사유 요건을 그대로 적용하고 있는 바, 이는 타당하지 않으므로 제3호의 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우”만으로 한정해야 한다. 둘째, 표준권리금계약서의 사용을 의무적으로 사용하도록 하고, 이를 관할 세무서에 신고하도록 해야 하며, 권리금 계약 내용을 임대인에게 통지해야 한다. 셋째, 동법 제10조 제2항의 임차인의 계약갱신요구권 행사를 현행 5년에서 최소한 7년으로 연장하도록 개정해야 한다. 넷째, 동법 제10조의3 제1항의 권리금 정의규정을 “…임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다”로 개정하여 임대인을 권리금 수수 주체에서 제외함으로써, 동조 제2항, 제10조의4 제1항 제1호와 균형을 유지해야 한다. 다섯째, 상가 권리금 관련 전담 분쟁조정기구를 설치해야 한다. 여섯째, 동법 제10조 제1항 제7조의 재건축･재개발과 관련하여 권리금을 회수할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 일곱째, 보다 궁극적인 권리금 문제를 해결하기 위하여 단기적으로는 권리금에 대한 엄격한 과세정책을, 장기적으로는 10년 정도의 한시적 권리금제도를 도입하여 한시적 유예기간 후에는 권리금 수수 자체를 금지하도록 개정하는 것이 바람직하다
Abstract
The amendment of Commercial Store Lease Protection Act (hereinafter, the ‘Act’) dated May, 2015, provided measures to protect the real estate premium of commercial shops in three dimensions to prevent unfair infringement of premium collection opportunity of lessees and reinforce follow-up remedies. First is to improve the protection of lessees’ premium collection opportunities. Second is to set up a remedy for premium damage of lessees. Third is to establish infrastructure for sustained premium protection. However, such premium protection schemes are insufficient in its nature to resolve the commercial store premium issue. In this situation, the study presented the following improvements regarding the protection of such premium collection opportunity. First, since the Act is about exceptions of lessee disturbance prohibition and all of the reasons to deny lease renewal in Article 10(1) are accepted, and which is not appropriate; the paragraph 3 should be limited to ‘the cases where the lessor agreed to provide corresponding compensation to the lessee under mutual consultation’. Second, it should be obliged to use the standard agreement on premium and declare it to a competent tax office. And the premium contract details should be notified to lessor. Third, Article 10(2) of the Act should be amended to extend the period of lessee’s contract renewal demand right exercise from 5 years to at least 7 years. Forth, the premium definition of Article 10-3(1) should be revised that ‘… refers to the payment made in cash, etc. between the present lessee and new lessee in addition to deposit and balance’ to exclude a lessor from premium-receiving parties. By doing so, it should strike a balance with the paragraph 2 of the Article and Article 10-4(1)1. Fifth, a devoted dispute settlement agency needs to be installed for commercial store real estate premium issues. Sixth, concerning the reconstruction and redevelopment of Article 10(1)7 of the Act, a method should be established to collect real estate premium. Seventh, for more fundamental solution for this premium issue, such premiums would need to be taxed strictly for the short term while introducing a premium scheme for a limited period of 10 years, for example. In this manner, it is desirable to prohibit premium exchange itself after the certain set grace period.
- 발행기관:
- 법과정책연구원
- 분류:
- 기타법학