미등기 매수인의 법률상·사실상 처분권에 관한 연구
On legal or de facto disposal of unregistered real estate buyers
류창호(아주대학교)
58권 2호, 83~106쪽
초록
근래 판례는 미등기 매수인의 지위에 관하여 과거의 사실상 소유권 개념 대신 법률상․사실상 처분권이라는 개념을 인정하고 있다. 그러나 판례는 미등기 매수인에게 인정되는 처분권의 실체가 무엇인지에 대해서는 분명한 근거를 제시하고 있지 않다. 이 논문에서는 최근의 판례에서 일관되게 판시하고 있는 미등기 매수인의 처분권에 대하여 그 이론적 타당성 여부와 근거에 대하여 판례의 태도를 비판적으로 검토하고 그에 대한 해석론적 근거를 제시하고자 하였다. 판례는 미등기 매수인의 점유사용권은 매도인과의 계약에서 발생하는 채권이라고 설명하고 있으나, 미등기 매수인이 취득한 점유권은 매도인과의 매매계약에서 발생하는 매도인의 인도의무가 이행된 결과 미등기 매수인이 그 부동산에 대한 사실상 지배력을 취득한 것이므로, 이는 채권이 아니라 물권인 점유권으로 보아야 한다. 또한 판례는 건물 미등기 매수인에게 법률상․사실상 처분권을 인정하고 있으나, 그 근거를 밝히고 있지 않다. 처분권능을 포함한 소유권을 보유하고 있는 매도인은 건물매매계약의 이행으로 건물을 인도하면서 미등기 매수인에게 자신의 처분권능을 매수인이 행사할 수 있는 권한을 처분수권에 의하여 부여한 것으로 볼 수 있다. 처분수권에 의한 처분권한의 수여는 대리와 달리 처분권한을 수여받은 미등기 매수인은 매도인의 이름이 아닌 자신의 이름으로 건물철거 등 처분권한을 행사할 수 있고, 이로 인한 소유권의 소멸이라는 법적 효과는 소유자인 매도인에게 귀속되는 것으로 볼 수 있다. 미등기 매수인은 ‘그 권리의 범위 내’에서 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 인정할 수 있다는 판례에서 ‘그 권리의 범위’는 결국 매도인의 처분수권의 범위를 의미하는 것으로 해석할 수 있고, 미등기 매수인은 그 처분수권의 범위에서 법률상․사실상 처분권을 행사할 수 있다.
Abstract
Recently, Korean Supreme Court discarded the concept of de facto ownership about the legal status of an unregistered real estate buyer while recognizing the concept of legal or de facto disposal. But, the court hasn't provided the legal grounds as to what the substance of legal or de facto disposal is. This paper tried to critically examine the theoretical validity and the grounds for it through the precedents, and tried to suggest interpretive reasons for legal or de facto disposal. According to the court, the rights of possession and using to land of the unregistered buyer are described as claims from the sales contract. But the possessory title acquired by the unregistered buyer must be understood not as a claim from a contract but as a jus in re, because the unregistered buyer acquires de facto control over the real estate as a result of fulfillment of seller’s delivery obligation from sales contract. Also, the court hasn’t presented the theoretical basis even though they has acknowledged the legal or de facto disposal of unregistered building buyer. It can be understood that the seller who has the building ownership including disposal authorized his disposal to the unregistered buyer by transferring the building as a fulfillment of the contract. The court has ruled that the unregistered buyer can acquire the legal or de facto disposal to the building that is being occupied by him within the scope of his right. In this ruling, ‘within the scope’ means the scope of disposal authority, therefore the unregistered buyer can exercise his legal or de facto disposal within the scope of disposal authority.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학일반