아파트 분양계약상 주거공용면적 - 대법원 2017.3.30. 선고 2016 다 273970 판결 -
Residential public area in contracts for the sale of apartments
사동천(홍익대학교)
53권, 85~122쪽
초록
항소심판결은 ‘분양가상한제 주택’에 특별한 의미를 부여한 후 주거전용면적을 주된 기준 으로 하여 수량을 마음대로 정해도 된다는 취지로 판시하고 있으나, ‘분양가상한제 아파트’ 뿐만 아니라 그렇지 않은 아파트의 분양계약에 있어서도 대상면적을 달리하지 않는다는 점 을 간과하고 있다. 분양가상한제 아파트의 경우 분양가심사위원회에 의하여 인근지역 시세를 넘지 못하도록 규제하고 있고, 분양가상한제가 아닌 아파트의 경우에도 분양가심사위원회에 의하여 주변시세 대비 일정범위를 넘지 못하도록(통상 인근지역 시세 대비 5%를 넘지 못함) 규제하고 있는 바, 개별 수분양자와 분양가격을 정함에 있어서 차이가 없음에도 불구하고, 전자는 분양계약상의 면적을 무시하고 마음대로 정하여도 되고, 후자는 분양계약상의 면적을 준수해야 한다는 취지로 그릇 판단하고 있다 . 항소심은 ‘전용면적을 기준으로 분양대금을 산정하였다’고 판단하였는데, 주택법령 및 민 법상 수용하기 어렵다. 왜냐하면 분양계약상 주거전용면적, 주거공용면적, 그 밖의 공용면적, 대지지분면적 모두 수량에 해당하기 때문이다. 다만, 관례 및 판례에 의하면 주택공급면적을 대상면적(수량)으로 하여 대금을 산정해 왔는바, 그 밖의 공용면적이나 대지지분면적의 경우 는 주택공급면적의 기본단위(수량단위) 가격에 포함시켜서 계산하고 있을 뿐이다. 따라서 주거전용면적의 부족이든 주거공용면적의 부족이든 공급면적의 부족이 있는 경우는 물론이고그 부족이 없더라도 그 밖의 공용면적이나 대지지분면적의 부족이 있다면 이 또한 수량부족 에 해당한다. ‘그 밖의 공용면적’의 부족에 관한 판례도 있고,1) 대지지분면적의 부족을 이유 로 하는 대금감액청구 사건은 무수히 많으며,2) 다만 공급면적 부족에 대한 대금감액에 비하 여 그 감액기준을 달리할 뿐이다. 민법은 하나의 물권의 객체는 하나의 독립된 물건이어야 한다는 이른바 일물일권주의를 원칙으로 하고 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 함) 제1 조는 일물일권주의의 예외를 규정한 것이지만, 적어도 집합건물에 대하여 구분소유가 성립하 려면 그 건물이 반드시 한 동(棟)이어야 하고 두 동 이상의 건물에 걸쳐서는 안 된다는 것은 자명하다. 항소심의 논리는 두 동 이상의 집합건물을 권리의 객체로 하는 구분소유권을 창설 하고 있어 물권법의 기본질서를 크게 흔들어 놓고 있다. 항소심판결에 의하면 주거공용면적의 산정은 그 범위와 면적을 어떻게 평가할 것인지의 문제에 대한 것이므로, 계약자유 원칙에 따라 공동주택의 공급자가 수분양자들과 합의하여 주거공용면적 산정방법을 정할 수 있다고 한다. 그러나 주거공용면적의 산입은 반드시 인접 한 주거공용면적만으로 계산되어야 한다는 규정은 없다고 하더라도, 적어도 집합건물법 제1 조에 의하여 당해 동을 넘어서 산정할 수는 없고, 만일 이 사건과 같이 당해 동을 넘어서 산정한 경우라면 일물일권주의 내지 물권법정주의에 반할 뿐만 아니라 이를 기초로 하여 합 법적인 대장을 생성하거나 합법적인 등기부를 만들 방법조차 없다. 따라서 당해 동을 넘는 분양계약상의 주거공용면적의 합의는 계약자유의 원칙이 허용되지 않는 영역이고, 초과 계산 된 주거공용부분의 대금감액은 당연히 허용된다 할 것이다. 항소심판결은 실제의 주거공용면적이 계약상 주거공용면적에 미치지 못한다는 사실과 부족 면적을 이전할 수 없다는 것에 대해서 계약체결시점에는 확실히 알 수 없는 것이라고 하 면서 다른 한편 서로 일치하지 않는다는 점에 관하여 합의하였다고 판단하고 있다. 항소심판 결은 면책조항을 의도적으로 소위 ‘안내문구’로 격하시키면서, 그것이 원고들에게 불이익을 가져다준다는 사실을 외면하면서도 다른 한편 합의된 내용이라고 판시하고 있다. 이 사건 면 책약관은 ‘매도인만이 수량부족을 알고서 작성한 면책약관’에 해당한다고 보아야 한다. 만일 이러한 약관이 유효하다고 한다면, 악의의 모든 수량부족(채무불이행)에 관한 면책합의나 면 책약관은 언제나 유효하다는 것과 다르지 않게 되는바, 민법 제584조는 무의미한 조항이 되 고 말 것이기 때문이다. 전용면적 84제곱미터형을 분양받은 원고들은 법원의 그릇된 판단으 로 인하여 당해 아파트를 35평형으로 분양받았음에도 불구하고 33평형으로 평가받고 있다는 사실을 간과해서는 안 될 것이다.
Abstract
The judgment of the court ruled that it is possible to designate the quantity of apartments with the exclusive use of the residential area as the main criteria after giving a special meaning to the apartment price ceiling apartment. However, It is overlooked that the area is not different. In the case of apartments with an upper limit of sale price, it is prohibited to exceed the quota of the neighboring area by the appraisal committee of the sale price. In case of the apartment which is not the upper limit of the sale price,(does not exceed 5% of the average cost of common near places), it is misunderstanded that the former may ignore the area of the contract of sale and may freely decide on it, while the latter shall observe the area of the contract of sale, even though there is no difference in setting the selling price with the individual holder. It was judged by the centrifuge that ‘it was calculated based on the exclusive area’, but it is difficult to accept the housing law and civil law. This is because the contract for the sale of housing corresponds to both the residential area, residential area, other public area, and land area. However, according to customs and precedents, the price has been calculated by taking the housing supply area as the target area (quantity). In case of other public area or land area, it is included in the basic unit (quantity unit) price of housing supply area. Thus, if there is a shortage of residential space or a shortage of residential space, there is a shortage of supply area, and if there is not a shortage, there is a shortage of other public areas or land area. There is a precedent in relation to the lack of ‘other public area’, and there are numerous cases of price reduction claims due to the lack of land equity area, but the reduction ratio is different from the price reduction for the shortage of supply area. The Civil Law is based on the so-called monopoly principle that an object of one right should be an independent object. Article 1 of the Act on the Ownership and Management of Settlement Buildings (hereinafter referred to as the “Settlement Act”) prescribes exceptions to monolithicism. However, It should be clear that it should not be more than two buildings. The logic of the centrifuges is shaking up the basic order of the watershed law by establishing the divisional ownership of two or more collective buildings as objects of rights. According to the judgment of the court, the calculation of the residential public area is about the question of how to evaluate the extent and the area, and according to the principle of freedom of contract, the supplier of the apartment complex can agree with the resident to determine the residential common area method. Even if there is no requirement that the calculation of the residential public area should be based on the adjacent residential public area only, it can not be calculated beyond the same building at least according to Article 1 of the collective building law, and if it is calculated beyond the same area as this case, there is no way to create a legitimate boss or to make a legitimate register based on this, as well as it is against the monopoly of the monopoly or the right of the police. Therefore, the agreement of the residential public area in the sale contract over the same area is an area where the principle of freedom of contract is not allowed, and the overcalled residential common portion will be allowed to be reduced. The court concluded that the fact that the actual residential public area does not meet the contracted residential area and that it can not relocate the deficient area is not known at the time of contracting, but this difference is discussed when they make contracts. The Court of Appeal has intentionally referred to the disclaimer as a so-called “guiding phrase,” but dismisses the disadvantages it has on the plaintiffs, while asserting it as yet another agreed matter. The terms of this indemnification agreement shall be deemed to correspond to the “indemnity clause that only the seller understands the quantity shortage”. If such a clause is valid, then the clause of indemnification or indemnity with respect to the lack of all the quantities of malice (debt default) will always be valid, as the clause 584 of the Civil Code will become meaningless.
- 발행기관:
- 부설법학연구소
- 분류:
- 법학교육