토지거래허가제도의 실효성 확보 및 개선방안에 관한 연구

토지거래 허가제도는 국토교통부장관 또는 시⋅도지사가 토지시장의 왜곡을 바로잡아 투기억제를 위해 특정지역을 국토계획법상 토지의거래규제구역으로 지정하는 제도로서, 이 규제구역 내에 있는 토지는 지목에 관계없이 소유권, 지상권의 이전 또는 설정의 계약을 체결하거나 변경하고자 하는 양당사자에게 그 거래계약이 유상이기만 하면 공동으로그 토지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장으로부터 무차별적으로 거래계약의 허가를 받아야 한다. 정부는 1978년 국토이용관리법 개정을 통하여 토지의 투기적 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 대상으로 동 제도를 시행하여, 지금까지도 그 실효성 측면에서 규제의 강화와 완화가 정책의 일관성을 갖지 못하고 있다. 부동산 투기 및 탈세는 토지거래허가구역 안의 일정면적을 초과한 허가대상 토지에 대해서만 이루어지는 것도 아니고, 모든 부동산이 그 유용성에 비하여 가치가 클 것으로 예상되기만 한다면 증여 등 무상거래의 형식으로 탈법의 자행이 어디서든 일어나 처벌되는 사례도 많을 뿐만 아니라 미래의 투기대상이 될 수 있는 것 또한 사실이다. 특히, 토지거래허가를 받지 않거나 허위로 허가받은 경우 형사처벌만으로는 문제를 해결할 수 없다. 2006년 1월 도입한 ‘부동산 거래가격 신고제도’와 관련하여 그 실효성 제고를 위한 방안이 모색되어야 하며, 이러한방안은 두 제도를 비교하여 살펴보고, 정부가 적극적으로 관련 부동산 세제 등 활용방안을 비롯한 각종 제도의 기준을 통일할 필요가 있으며, 제도의 존치 필요성을 검토하여 관련제도를 정비하여야 할 것이다. 따라서 본논문은 토지거래허가제도와 관련하여 횡단면적으로 살펴보아 다음과같이 개선방안을 제시한다. 토지거래허가제도가 아니고는 부동산 투기 등 방지가 불가능하다는특별한 사유가 있다면 국토계획법상 본 제도를 존치하여야 하겠지만, 이미 제정된 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의거 전술한 바와 같이 토지거래 후 토지거래 허가신청서에 기재하여야 할 내용을 부동산 거래신고사항에 동일하게 기재하도록 일치하도록 할 것이다. 동 제도의 존치의 필요성과 관련하여, 토지의 처분권을 원천적으로 봉쇄할 것이 아니라, 국민의 생활터전인 토지에 대해 재산권인 기본권 행사를 일단 자유롭게 보장하는 방향으로 ‘계약자유의 원칙’을 인정하여 토지거래허가제도를 폐지하고, 투기 방지 등 목적 달성을 위한 보완책으로 현재 시행하고 있는 조세법을 엄격히 적용함이 보다 더 효과적이라고 판단된다. 개인인 경우, 소득세법상 ‘미등기 양도 자산’에 대한 중과세, 비사업용토지에 대한 중과세로 과세가능 하고 법인인 경우, 법인세법상 비사업용토지에 대한 이중과세함으로써, 현행 조세제도 등으로도 투기 등을 억제할 수 있다고 본다.