상업용부동산의 증권화에 관한 연구 - CMBS 도관체를 중심으로 -

현재 우리나라에서 부동산관련 증권을 발행하는데 필요한 정보의 제공은 주로 아파트나 토지를 중심으로 한 자료에 국한되어있고 이로 인해 증권화에 상당한 애로를 겪고 있다. MBS의 경우에는 아파트 이외에 단독주택 등 다양한 주택유형에 따른 데이터가 구축되어야 하고, 지수나 전망모델도 개선되거나 새로이 개발되어야 한다. CMBS도 방법론과 구조적인 면에서 MBS와 아주 비슷하다. 그러나 CMBS는 기존의 MBS보다 위험성이 높다. 그 이유는 첫째, 주택저당대출보다 저당보험이 많이 부족하다. 둘째, 여러 가지 유형의 부동산에 대한 저당들의 혼합이므로 각각의 부동산 위험에 대한 완전한 분석을 하기가 어렵다. 셋째, 개별 부동산에 대한 CMBS일지라도 그 부동산의 위험에 관하여 일반 투자자들에게 확신시키기가 어렵다. CMBS의 경우에는 오피스나 상가와 같은 상업용 건물은 많은 경우 정보가 미공개 상태에 있기 때문에 이 정보의 공개문제도 심각한 과제 중에 하나라고 할 수 있다. 또한 기본지표라고 할 수 있는 NOI나 수익률 자료를 제공받기 위해서는 경비지출 자료의 정비와 공개가 반드시 필요하다. 릿츠 정보의 경우는 MBS나 CMBS에서 필요한 정보뿐 아니라 좀 더 폭넓고 깊이 있는 정보가 필요하다. 특히 우리나라의 경우에는 개발형 사업의 투자정보화를 위한 방안이 마련되어야 한다. 릿츠가 단순히 부동산 처분의 수단이라는 관점만으로는 활성화되기 어렵다는 점을 고려할 때 개발사업의 릿츠화는 불가피한 측면이 있다. 이러한 릿츠를 활성화하기 위해 회계정비, 시계열 자료 구축, 펀드간 비교자료를 조속히 구축해야 할 것이다.