무상거주확인서를 작성･교부한 임차인의 우선변제권･대항력 행사를 제한하는 판례 분석
Precedent Analysis on Restricting Preferential Right and Opposing Power of Tenant Creating and Issuing Free Residence Confirmation
이재석(서울남부지방법원)
66권 5호, 141~184쪽
초록
甲 소유 주택･상가건물의 임차인 乙이 이를 담보로 대출하려는 丙에게 무상거주확인서를 작성･교부한 경우, 판례는 일정한 요건 하에 신의칙 위반을 근거로 乙의 우선변제권･대항력 행사를 제한하고 있다(신의칙위반론). 첫째, 乙이 丙보다 선순위로 배당요구(우선변제권 행사)를 하는 것은 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다. 둘째, 乙이 丙에게 무상거주확인서를 작성･교부하고 경매절차에서 임대차관계의 존재를 밝히지 않은 상태에서 丙이 매수한 경우, 丙의 인도청구에 대하여 乙이 대항력을 행사하는 것은 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다. 셋째, 乙이 丙에게 무상거주확인서를 작성･교부하고 경매절차에서 임대차관계의 존재를 밝히지 않았으며 丙이 이를 법원에 제출하거나 丁에게 제시한 상태에서 丁이 매수한 경우, 丁의 인도청구에 대하여 乙이 대항력을 행사하는 것은 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다. 넷째, 乙이 丙에게 무상거주확인서를 작성･교부하고 경매절차에서 배당요구를 한 상태에서 丁이 무상거주확인서의 존재를 알지 못한 채 매수한 경우, 丁의 인도청구에 대하여 乙이 대항력을 행사하는 것은 신의칙에 위반되어 허용되지 않는다. 위 ‘첫째’의 경우에는 주임법 제3조의5 단서 또는 상임법 제8조 단서를 축소해석하고, 그에 따라 이러한 경우 ‘丙에 대한 관계에서는 우선변제권이 매각으로 소멸한다’고 하는 법리를 생략하거나 묵시적으로 전제하고 있다. 위 ‘둘째’ 내지 ‘넷째’의 경우에는 주임법 제3조의5 단서 또는 상임법 제8조 단서의 적용을 배제하고, 그에 따라 이러한 경우 ‘임차권은 매각으로 소멸한다’고 하는 법리를 생략 또는 전제하고 있다. 판례이론이 한층 더 완결된 체계를 갖출 수 있도록 판례가 생략 내지 전제하고 있는 법리를 명시적으로 드러내 보이고, 보다 간명한 대안(가칭 ‘임차권포기론’ 등)을 모색할 것을 제언한다.
Abstract
The Supreme court of Korea held that the preferential right and opposing power of a tenant should be restricted in cases where the tenant created and issued free residence confirmation to a creditor for the purpose of taking a loan secured against the leased house or commercial building by reason of breach of good faith. The court applied the principle of good faith to the case. The court stated what constitutes breach of good faith as rational for its decision. First, the tenant's claim for preferential payment, which prioritizes the creditor, constitutes the breach of good faith. Second, the court ruled that when the tenant created and issued the free residence confirmation to the creditor, however, the tenant did not disclose relationship of lease in the auction procedure, exercising of opposing power by the tenant against a claim by the creditor also fell under the breach of good faith. Third, if the tenant who created and issued the confirmation, did not inform the lease relationship to the creditor in the auction procedure and the creditor presented it to the court or a person who purchased the house or commercial building concerned, the tenant should not be permitted to exercise his/her opposing power against the purchaser. Fourth, the court followed that when a person bought a house or commercial building without knowing the fact that the tenant created and issued the confirmation to the creditor and made a claim for repayment in the auction procedure, the tenant's exertion of the opposing power breaches the principle of good faith. Regarding the first reason, the court interpreted restrictively Article 3-5 of Housing Lease Protection Act or Article 8 of Commercial Building Lease Protection Act in terms of relationship between the tenant and the creditor. For this reason, it could say that the court decision did not apply the jurisprudence of 'extinction of lease by auction' or did premise not application of the jurisprudence. In addition, the second and fourth reasons excluded application of Article 3-5 of Housing Lease Protection Act or Article 8 of Commercial Building Lease Protection Act which could be interpreted as the court did not apply the jurisprudence of ‘extinction of lease by auction’ or did premise not application of the jurisprudence. The Supreme court decision sets a precedent for future cases. For this reason, this paper suggests the court clarify rational or jurisprudence it omitted or presupposed so that precedents achieve higher level of completion and systematization and at the same time seek simpler alternative such as the abbreviation “lease abandonment”.
- 발행기관:
- 사단법인 법조협회
- 분류:
- 법학