건물매수청구권의 행사와 청구이의의 소
Exercise of the Right to Demand Purchase of Building, and the Lawsuit of Demurrer against the Claim
김세진(영남대학교)
66권 6호, 98~144쪽
초록
건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인에게 인정되는 건물매수청구권(민법 제643조, 제283조 제2항)은 임대차의 종료에 따른 건물의 파괴를 가능한 한 회피하여 건물 자체의 사회적 효용을 유지시키려고 하는 사회경제적 이익과 임차인의 투하자본의 회수를 도모시키려고 하는 정책적 견지에 기하여 인정된 제도로서 그 행사에 의하여 임대인과 임차인 사이에 매매관계에 유사한 법률관계를 형성시키는 권리, 즉 형성권이다. 이러한 건물매수청구권 행사의 효과는 임대인이 제기하는 건물철거 및 토지인도청구소송(전소)에서 항변으로 주장되기도 하고, 전소에서 청구인용의 판결이 선고되어 확정된 후에는 임차인이 제기하는 청구이의의 소(후소)에서 이의사유로 주장되기도 한다. 그런데 판례는 건물철거 및 토지인도청구에 건물인도청구가 포함되어 있지 않다고 새겨 전소에서 임차인이 건물매수청구권을 행사한 경우 임대인이 청구를 변경하지 아니하는 한 청구를 전부 기각하여야 한다고 하는바, 그 논리를 후소에 적용하면 후소에서는 전소 확정판결의 집행력을 전부 배제시키게 된다. 그렇게 될 경우 임차인으로서는 건물매매대금 지급과의 동시이행을 주장할 기회를 놓치게 되어 별소로써 그 지급을 구하여야 하고, 임대인으로서도 토지인도라는 소기의 목적을 달성하기 위해서는 다시 건물인도 등 청구의 소를 제기하여야 하는 번거로움이 생긴다. 그러나 토지인도를 청구함에 있어 그 집행방법으로서 추가되는 건물철거청구와 건물매수청구권의 행사에 따른 건물인도청구는 양쪽 모두다 토지인도의 집행방법일 뿐이라는 점에서는 같은바, 임대인의 의사도 토지인도의 방법으로 무조건으로 소유권에 기한 건물철거만을 구하는 것이 아니라 건물매수청구권의 행사에 따라 토지인도의 방법이 건물인도로 변질되는 경우에는 매매계약에 기한 건물의 인도도 포함하여 구하는 취지라고 해석해야 하는 점을 고려하면 이 경우의 건물철거청구에는 건물인도청구가 포함되어 있다고 새기는 것이 타당할 것이다. 이렇게 새길 경우 전소에서는 청구의 변경과 상관없이 건물대금지급과 동시이행으로 건물인도 및 토지인도를 명할 수 있게 되고, 후소에서도 건물대금지급과 동시이행의 건물인도 및 토지인도를 명하는 범위에서는 전소 확정판결의 집행력을 유지시킬 수 있게 되어 임대인과 임차인 모두에게 만족스러운 일괄 해결이 가능하게 된다.
Abstract
In the lease of land for purpose of owning buildings, etc., the tenant’s right to demand the purchase of building (Article 643 and Article 283 Paragraph 2 of the Civil Act) is based on the socio-economic interest of avoiding, to the extent possible, destruction of the building at the end of the lease and thereby maintaining social utility of the building itself and on the policy consideration to enable the tenant’s recovery of investment made, and the right to create a ‘sale-similar’ legal relationship between the landlord and tenant as a result of exercise of such right, which is a formative right (right of formation). The effect of exercising the right to demand the purchase of building is sometimes raised as an objection in the ‘lawsuit for demolition (removal) of building and delivery of land’ filed by the landlord (former lawsuit) or, after a judgment accepting the claim is issued and finalized in the former lawsuit, is raised as an objection in the tenant-filed lawsuit of demurrer against the claim (latter lawsuit). The court, interpreting that the claim for demolition of building and delivery of land does not include the claim for delivery of building, holds that where the tenant has exercised the right to demand purchase of building in the former lawsuit, the landlord’s lawsuit has to be entirely dismissed unless the landlord amends his/her claim, and applying that logic to the latter lawsuit will result in the enforcement power of the finalized judgment of the former lawsuit being entirely excluded in the latter lawsuit. In that case, the tenant loses the opportunity to assert payment for building concurrently with (in exchange for) delivery of building and thus must seek payment thereof in a separate lawsuit, and the landlord also has the inconvenience of having to file a separate lawsuit for delivery of building in order to achieve the original purpose (delivery of land). However, in the lawsuit for delivery of land, the claim for demolition of building, added as enforcement method, and the claim for delivery of building, arising from exercise of the right to demand purchase of building, are the same in that both are just methods of enforcing delivery of land. So, considering that the landlord’s intent must be interpreted not just to seek, as a method of delivery of land, ownership-based demolition of building but, in cases where delivery of land is changed into delivery of building due to exercise of the right to demand purchase of building, to include ‘sale/purchase contract-based’ delivery of building, it would be reasonable to say that the claim for demolition of building in this case includes that for delivery of building. Interpreted this way, in the former lawsuit the court can order delivery of building and land concurrently with payment for building regardless of the claim being amended, and in latter lawsuit, the enforcement power of the finalized judgment of the former lawsuit can be maintained to the extent that delivery of building and land concurrently with payment for building is ordered, thus satisfying both the landlord and tenant.
- 발행기관:
- 사단법인 법조협회
- 분류:
- 법학