재건축에서 상가단체의 법적 성질과 상가의 관리처분
The Legal Nature of Commercial Building Association and Management and Disposal Plan of Commercial Building in Reconstruction Projects
김종보(서울대학교)
51호, 131~155쪽
초록
재건축사업의 경우, 재개발사업 현장과 달리 철거대상에 대부분 복리시설로서 상가건물을 포함하고 있었기 때문에 이해관계를 공유하는 크고 작은 상가단체가 사업초기부터 등장하게 된다. 상가소유자들의 이해관계는 전체 재건축사업과 충돌하는 경우가 많아 재건축에서 상가는 사업의 진행에 커다란 장애물로 받아들여졌다. 그러나 상가와 관련해서는 재개발사업에 참고할만한 선례가 거의 없었고, 특히 재개발의 관리처분계획에서 상가에 대한 특별한 기준을 찾을 수 없었기 때문에 초기 재건축에서 상가는 새로운 관리처분의 기준을 찾아야 했다. 2003년 재개발사업과 재건축사업을 하나의 법률로 통합하는 도시정비법이 제정되었고 도시재개발법과 주택건설촉진법이 적용되던 시대(이하 ‘구법시대’라 한다)는 종료되었다. 도시정비법은 재건축사업에 대해서도 관리처분의 절차를 도입했으므로 재건축사업도 관리처분계획의 인가를 받아야 하고 그 속에 상가의 관리처분도 포함되어야 한다. 그간 재건축조합과 상가단체간의 모호한 합의에 의해 진행되던 상가의 관리처분이 관리처분계획이라는 처분의 구성요소가 되고 행정소송의 대상으로 편입되었다. 이에 따라 상가단체의 정체와 재건축조합과 상가단체의 법적 관계 등을 해명할 필요성은 점점 높아지고 있다. 아파트단지 내 독립된 별동 형태의 상가의 경우, 재건축에 대한 동의를 이끌어 내기도 어렵고 상가 자체의 권리배분에 대한 합의를 이끌어내기도 어렵다. 재건축으로 인해 손해를 보는 것으로 생각했던 상가는 대체로 사업을 반대하는 경우가 많았기 때문이다. 주택은 재건축사업을 통해 개발이익이 보장되었던 반면, 재건축된 상가는 분양률이나 분양이익을 기대하기 어려워 개발이익이 그리 높지 않았다. 재건축이 진행되는 기간 영업을 못하는 불이익을 받지만 이에 대한 보상도 없다는 점은 불만을 더욱 크게 만드는 요인이었다. 이에 따라 상가단체는 사업이 진행되는 과정에서 다양한 형태로 재건축사업을 반대해왔고, 도시정비법의 규율은 이에 대처하며 상가의 제척이나 동별 동의율 제도 등 수동적 변화를 겪었다상가단체가 속한 재건축조합은 구법시대부터 조합적 성격을 보였고 이를 반영하고 있는 판례들도 누적되어 있다. 상가단체 또한 동일한 사업목적을 위해 맺어진 사람들의 결사이고, 가입과 탈퇴가 자유롭지 않다는 점 등에서 그 자체가 다시 조합적 성격을 띤다. 상가단체의 법적 성격을 조합이라고 보면 재건축조합이라는 조합속에 다시 하나의 조합이 속하게 되므로 이를 ‘조합속 조합’이라 부를 수 있다. 이러한 관점에서 본조합인 재건축조합과 상가조합이 맺는 독립정산의 약정은 상가조합이 재건축조합에 속해 있음을 인정하고 동시에 상가조합이 재건축조합과는 별개의 독립적 이해관계를 가지고 있음을 확인하는 계약이다. 상가조합이 가지고 있는 고유한 특성과 이를 구체화하기 위해 재건축조합과 상가조합 사이에 맺어지는 약정은 상가조합에 법적인 독립성을 보장하게 된다. 이렇게 보장된 상가조합의 독립성은 가급적 존중되어야 하며, 또 정당한 사유가 없는 한 재건축조합에 의해 임의롭게 회수될 수 없다. 상가의 독립성을 보장하는 것은 상가 관리처분의 내용과 절차를 보장하는 데 핵심이 있으며, 이를 훼손하는 재건축조합의 관리처분계획은 위법한 것으로 평가될 수 있다.
Abstract
Unlike the site of redevelopment projects, reconstruction projects have included commercial buildings as the removal target, therefore, large and small commercial building associations with independent interests appeared from the beginning of the projects. Since the interests of the owners of commercial buildings often compete with the whole reconstruction project, commercial buildings were accepted as a big obstacle in the progress of the project. However, there are few precedents for reference to solve this situation in redevelopment projects, especially because it was not possible to find special criteria for the management and disposal plan of commercial buildings in redevelopment projects, The early reconstruction projects needed to find a new standard for the management and disposal plan of commercial buildings. As the Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents (“the Urban Improvement Act”), integrating both the redevelopment and the reconstruction projects into one law was enacted, the management and disposal plan, which had been only applied to the redevelopment project, was adopted to the reconstruction project. Thus, like the redevelopment project, the reconstruction project also must be approved for the management and disposal plan by the administrative agency, including the plan for commercial buildings. Therefore, the management and disposal plan of commercial buildings, which had been made by the ambiguous agreement between the reconstruction and commercial building associations, became the subject of the administrative litigation. Consequently, the necessity has increased to elucidate the identity of commercial building association and the legal relationship between reconstruction and commercial building associations. For independent commercial buildings located in the apartment complex, it is hard to bring out the consensus of reconstruction project and the agreement on the right allocation of commercial buildings. That is because in most of reconstruction projects, development profit was guaranteed for the housing, whereas it was not for the commercial building. Furthermore, the owners of commercial buildings could not be compensated for the loss incurred during the reconstruction period in which they could not run their businesses. As a result, the commercial building association has opposed the reconstruction project in various ways, which made passive changes in the Urban Improvement Act. The reconstruction associations where the commercial building associations belonged to, have shown the legal nature of the association since before the Urban Improvement Act was enacted, and the precedents reflecting it are accumulated. A commercial building association is also an association of people who are made for the same business purpose, and it also shows the legal nature of the association in that it is not free to join to and leave from the association. If the legal nature of a commercial building association can be regarded as an association, then it will be the association which belongs to the other association(reconstruction association), so it can be called 'association in association'. From this point of view, the contract to calculate profit and loss independently made between the reconstruction and the commercial building associations, confirms that the commercial building association belongs to the reconstruction association and the commercial building association has a separate independent interest from the reconstruction association. The contract and the unique characteristics of the commercial building association will guarantee the legal independence of the commercial building association. Such independence of the commercial building association should be respected as far as possible and can not be arbitrarily taken by the reconstruction association unless there are justifiable reasons. It is crucial to assure the independence of the commercial building for protecting the contents and procedures of the management and disposal plan of commercial building. If the plan do not ensure the independence of the commercial building, it will be regarded as illegal.
- 발행기관:
- 행정법이론실무학회
- 분류:
- 법학