부동산산업 발전과 법체계 연구- 토지공법으로부터 부동산융복합산업법까지 -
A Study on the Regal System about the Real Estate Industry - from Public Land Law to Real Estate Convergence Industry Law -
최용전(대진대학교)
81권, 145~169쪽
초록
부동산시장의 성숙단계 진입과 한미FTA에 의한 부동산시장의 개방은 새로운 부동산산업의 위상 재정립과 부동산에 대한 새로운 패러다임을 요구하고 있다. 이러한 요구에 대한 산업계의 반응은 타산업과의 융복합화로 전개되었다. 과거의 건설산업과의 연계에서 유통산업, 의료･교육산업, IT산업 및 금융산업과의 융복합를 통하여 시장영역 확대와 수요창출을 꾀하고 있다. 부동산산업은 토지를 근거로 한 다양한 공간개발에 따른 부가가치를 창출하는 종합산업의 영역으로서 다양한 법률이 복합적으로 구성되어 있다. 규율대상과 목적이 서로 상이한 기존의 법체계를 개선할 여지가 있으며, 부동산융합산업의 발전을 위하여 토지공법, 부동산법, 부동산산업법 나아가 부동산융합산업법의 정의와 내용을 검토하여 법체계의 정립을 위한 준비가 있어야 할 것이다. 그동안 토지공법 중심으로 연구되어 오던 부동산법학을 포괄적으로 보면, 토지공법영역에서는 토지에 관한 헌법규정, 토지의 소유･계획･개발･보전･관리, 수용, 개발이익환수, 조세, 토지정보, 시장관리, 환경이 등이 있으며, 건축행정법의 영역인 건축경찰법을 포함하고, 주택법영역인 주택건설･공급･관리･재정비 등을 포괄한다. 또한 통계청의 표준산업분류, 한국은행의 산업연관표 및 미래과학기술부의 국가과학기술표준분류표를 참고하여 부동산산업의 내용을 보면, 전통적 부동산업인 토지와 그 정착물에 대한 임대업･개발업･공급업･서비스업(중개업, 자문업, 감정평가업)이 있으며, 부동산산업과 타산업과의 융합을 고려한 부동산융합산업으로서 부동산금융업, 부동산증권업, 부동산신탁업, 부동산보험업, 부동산 공매･경매업, 부동산투자자문업, 종합부동산서비스업 등이 있으며, 부동산과 관련된 연관산업으로는 부동산신용평가업, 정보제공업, 권리분석업, 지적측량 및 공간정보업, 법무･세무･회계업 등을 예상할 수 있다. 부동산산업과 관련된 법률들을 부동산에 관한 전통산업, 융복합산업 및 연관산업의 세 부류로 나누어 보면, 전통산업으로서 부동산개발･공급업은 부동산개발업법, 분양대행업은 민법･상법, 광고홍보업은 표시광고법, 부동산임대업은 공공주택특별법･민간임대주택특별법･상가건물임대차보호법･주택임대차보호법 등, 자산관리업은 부동산투자회사법･자본시장법, 주택관리업은 주택법, 상업용･업무용부동산관리업은 국토계획법･건축법, 부동산중개업은 공인중개사법, 감정평가업은 부동산공시법･감정평가법이 있다. 융복합산업으로서는 부동산금융업과 부동산증권업은 부동산투자회사법･자본시장법, 부동산신탁업은 신탁법･자본시장법, 부동산 경매･공매업은 민사집행법, 부동산투자자문업은 부동산투자회사법, 종합부동산서비스업은 부동산서비스산업진흥법이 있다. 그리고 연관산업으로는 부동산신용평가업은 자본시장법, 부동산정보제공업은 공인중개사법･전기통신사업법, 지적측량 및 공간정보업은 공간정보관리법, 부동산권리분석업은 민법･민사집행법･주택임대차보호법･상가임대차보호법 등, 법무･세무･회계업은 법무사법･세무사법 등이 포함된다. 이러한 다양하고 복잡한 법률들을 하나의 법률로 묶는다는 것은 입법기술적으로 곤란하지만, 부동산융복합산업의 정의･추진체계･추진방향･융합신산업적용･부동산융합법체계 등을 입법화함으로써 부동산서비스산업진흥법의 한계를 극복하고, 부동산융복합산업의 출현을 위한 부동산융합산업진흥법이 필요할 것으로 본다.
Abstract
The entry into the mature stage of the real estate market and the opening of the real estate market by the Korea - US FTA are demanding a new paradigm of real estate and realigning the new real estate industry. The response of the industry to this demand has evolved into a blend of other industries. The real estate industry is composed of multiplicative laws as a domain of the comprehensive industry based on land. In the area of public land law, there are the constitutional regulations on land, land ownership, planning, development, conservation, management, expropriation of land, restitution of development gains, tax, land information, market management, environment and so on. It also includes the building police act, which is the area of the building administrative law, and encompasses housing construction, supply, management, and rehabilitation, which are areas of the housing law. In reference to the Standard Industrial Classification of the Statistics Korea, the Bank of Korea's Industrial Input-Output Table, and the National Science and Technology Standard Classification Table of the Ministry of Science and ICT, the contents of the real estate industry are as follows: real estate leasing business, development business, supplying business, service business (brokerage business, advisory business, appariser bussiness) about land and things firmly affixed thereto. In addition, there are real estate convergence industry and real estate related industry. I reviewed the statutes related to these. It is technically difficult to bind various complex laws related to real estate to a single law. However, by enacting the definition, promotion system, promotion direction-setting, application of new convergence industry system, and real estate convergence law system of the real estate convergence industry, the Real Estate Convergence Industry Promotion Act will be needed for the emergence of real estate convergence industry.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- 분류:
- 법학