임대인의 수선의무 - 판례의 동향을 중심으로 -
The Repair Duty of Lessor - Focused on the Trend of Precedent -
신봉근(충북대학교)
18권 1호, 369~399쪽
초록
임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지·수선할 의무를 부담한다(민법 제623조). 이에 대하여 판례는 일관하여, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우, 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서, 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약상 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 수선의무를 부담한다고 보고 있다. 즉 임대인의 수선의무를 발생시키는 목적물의 파손·장해의 정도에 관한 판단 기준으로서 임차인의 사용·수익의 방해 여부를 들고 있다. 임대인의 수선의무를 면제하는 특약에 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않은 경우, 수선의무의 범위를 어떻게 해석해야 하는가에 관해서 판례는 일관하여, 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 수선의무를 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고, 큰 파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고, 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 보고 있다. 임차인의 차임 지급 거절의 범위에 관해서 판례는 일관하여, 임대인의 수선의무와 임차인의 차임 지급의무는 서로 대응관계에 있으므로, 임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 차임의 전부를 지급 거절할 수 있지만, 부분적으로만 장해가 있어 사용·수익이 가능할 경우에는 그 한도에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐이므로, 이 한도를 넘는 차임의 지급 거절은 채무불이행이 된다고 보고 있다. 임차목적물의 하자로 인하여 제3자가 손해를 입은 경우에 대하여 판례는, 공작물책임의 법리(민법 제758조)를 적용하여 1차적으로 공작물의 점유자인 임차인이 책임을 지고, 임차인이 손해의 방지에 필요한 주의를 게을리 하지 아니한 때 즉 선량한 관리자로서의 주의를 다했음을 입증할 때에는, 2차적으로 소유자인 임대인이 책임을 지는 것으로 해석하고 있다.
Abstract
Lessor shall be responsible for the repair or maintenance of the conditions required for use or return (Article 623 of the Civil Act). On this point the judicial precedent has stated consistently, that "If the damage on the rented objects is small, the lessee is not responsible for the repair, and the lessee is obligated to repair them if the tenant can not use or make a profit." That is, the criterion is whether the lessee has been disturbed in use or in return. In the event that the scope of repair obligations that are exempted from the special agreement to eliminate the repair obligations of the lessor is not specified, the judicial precedent concerning the scope of the repair obligation has stated consistently, that "The lessor avoids the obligation of repair only for small repairs, and the lessor still bears the duty of repair for large repairs." In the event that the lessor does not fulfill the repair obligation, with regard to the tenant's refusal to pay the rent, the judicial precedent has stated consistently, that "Renters can refuse to pay the entire rent when they can not use the rental building at all, but can refuse to pay the rent only in those areas when they have a disability only partially." In the event that a third party suffers a loss due to a defect in the rental object, the judicial precedent shall be : First, the tenant, the occupant of the workpiece is responsible. If the tenant demonstrates that he or she has paid all necessary attention to prevent damages, the lessor, the owner of the workpiece, is responsible.
- 발행기관:
- 한국법학회
- 분류:
- 법학