강제경매를 신청한 전세권자의 지위
The Status of a Lease Creditor Who Applied for Compulsory Auction
정수경(부산경상대학교)
6권 2호, 137~157쪽
초록
새 정부의 부동산 규제정책은 부동산 가격의 하락과 역전세현상을 가져왔다. 이는 부동산이 경매로 진행되는 경우 임차인의 보증금회수의 곤란이 더욱 심각한 문제를 발생시킨다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 자신의 권리확보를 공고히 하기 위해 전세권설정등기를 한 경우 경매절차에서 임차인의 권리확보가 강화되는가에 대한 검토가 필요하다. 실무상 확정일자부 임차권자와 전세권자가 동일인이고 동일채권일 경우 어느 하나에 대해 배당요구를 하면 둘 다의 권리에 대한 배당요구로 보아 그 중 우선순위가 빠른 권리 기준으로 배당을 실시한다. 또 전세권자가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인일 경우 최선순위 전세권으로 전세금 전부를 배당받지 못했다면 경매절차에서 받환 받지 못한 잔여금은 임차인의 대항력의 효력에 근거하여 매수인에게 인수된다. 하지만 임차인이 전세보증금반환의 집행권원에 의한 강제경매를 신청한 경우 전세권에 기한 배당요구신청과는 별개로 보아야 한다. 그렇다면 경매에서 배당받지 못한 보증금이 잔존한다면 전세권은 소멸되어서는 안 될 것이다. 임차인에 의한 강제경매는 그 신청에 이르기까지의 다른 의도가 함축되어 있다고 봐야 한다. 결국 임차인이 전세권과 대항력을 동시에 갖추었다 하더라도 그 각각에 적용되는 규정은 다르기 때문에 두가지의 권리를 분리적용 해야 할 것이다. 다만 이를 보완하기 위해서는 최선순위 전세권자가 전세금 전부를 배당받지 못한 경우는 전세권의 변경등기와 법원의 매각물건명세서상 권리관계를 명확히 표시하여 경매과정에서 혼란이 없도록 해야 할 것이다.
Abstract
The real estate control policy of the new government has caused the real estate price decline and the phenomenon of inverse lease on a deposit basis. In this situation, the difficulty of deposit withdrawals brings about more serious problems if real estate is put up at auction. If a lessee who has opposing power in the Housing Lease Protection Act makes a leasehold setting registration to secure his or her right, it is necessary to review whether the right guarantee of the leaseholder is reinforced in the auction process. If the leaseholder on the fixed date and the creditor of lease are the same person and the same channel in practice and the person claims share on either one, the share is executed on the basis of higher order of priority because the claimed share is considered as the one for both rights. In addition, if the creditor of lease is a leaseholder who has opposing power, and the person couldn't receive the whole amount of security deposit with the priority right, the balance that the person couldn't receive is transferred to a purchaser based on the effectiveness of opposing power of the creditor of lease. However, if the creditor of lease applied for compulsory auction by schuldtitel of the deposit return, it should be viewed separately from request for distribution on the leasehold right. If there is balance of deposit that is not assigned at auction, the leasehold right shouldn't be extinguished. The compulsory auction by a creditor of lease should be considered as the one that implies another intention until the application. Eventually, even if a creditor of lease has both leasehold right and opposing power, the regulations applied to each are different, so the two rights should be separately applied. However, in order to compensate this, it is necessary to clarify the relation of right between the registration of an alteration of leasehold right and the statement of sold item of the court. In case a creditor of lease on the highest priority can't receive the whole lease deposit, the creditor should be protected by a method to protect through registration of an alteration and a method that the details are written on the statement of sold item of the court, so that the purchaser shouldn't be confused.
- 발행기관:
- 사단법인 한국법이론실무학회
- 분류:
- 법학