분양계약의 해제에 따른 분양대금의 반환 - 대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결을 계기로 -
Rescission of contract on sale of buildings in units and restitution of purchase price
최수정(서강대학교)
484호, 49~69쪽
초록
분양사업에 있어서 분양계약을 해제 또는 취소한 수분양자는 계약상대방인 시행사가 무자력인 상태에서 자력이 있는 신탁회사를 상대로 분양대금을 반환받을 수 있는 방안을 강구하게 된다. 종래 수분양자는 분양계약의 취소나 해제로 인한 신탁계약과 대리사무계약의 소멸을 주장하면서 신탁회사를 상대로 분양대금의 반환을 구하였다. 그러나 분양계약의 무효, 취소, 해제는 원칙적으로 신탁계약이나 대리사무계약의 효력에 영향을 미치지 않는다. 그리고 단축급부에 있어서 반환관계는 해소된 계약의 당사자 사이에서 이루어져야 하므로, 신탁회사는 수분양자로부터 분양대금을 지급받았지만 분양계약이 해제된 때 수분양자에 대해 원상회복의무를 지지 않는다. 또한 판례는 사업약정 또는 대리사무계약이 제3자를 위한 계약에 해당하지 않는다고 해석함으로써 수분양자의 신탁회사에 대한 직접적인 청구를 허용하지 않았다. 물론 신탁회사가 수분양자에게 분양대금을 반환한 데 대해 이를 적법하다고 판단한 예도 없지 않으나, 현재 수분양자의 신탁회사에 대한 분양대금반환청구를 부정하는 판례의 입장은 확고한 것으로 보인다. 그러나 판례에서 근거로 제시된 계약법 법리 자체는 정당하다고 하더라도, 수분양자는 분양사업에 소요되는 자금의 중요한 부분을 출연하였음에도 불구하고 여타의 분양사업 관련한 채권자들에 비해 취약한 지위에 놓인 것이 사실이다. 수분양자의 보호를 위한 특별법이 존재하지만 그 적용범위와 요건은 제한적이기 때문에, 수분양자의 보호를 위한 방안이 필요하다. 그리고 본고는 신탁회사에 대한 분양대금반환청구의 근거를 신탁계약과 대리사무계약의 해석에서 찾고자 하였다. 분양계약의 해제에 따른 대금반환은 분양사업에 내재된 필연적인 비용이므로, 이를 대리사무계약에서 정한 사업비 지출항목 중 필수적 사업비로 볼 수 있다. 시행사가 사업비지출 요청권을 행사함에 있어서 요구되는 우선수익자의 동의도 우선수익자가 근거 없이 이를 거부하는 때에는 강제할 수 있다고 할 것이다. 그리고 수분양자는 이러한 시행사의 권리를 대위행사함으로써 분양대금반환채권을 확보할 수 있다. 수분양자가 시행사의 무자력위험을 전적으로 부담하게 되는 부당한 결과를 방지하기 위해서도 향후 법원의 이와 같은 전향적인 해석과 판단이 요망된다.
Abstract
The purchaser who made a contract on sale of buildings in units with a developer usually pays the price to a trust company under the terms of contract. But the purchaser who has canceled or rescinded the contract tries to claim of restitution of purchase price from the trust company instead of contract party, the developer now facing insolvency. In several cases the purchaser argued that the rescission of the contract of sale made the business agreement and the trust contract between the developer and the trust company void, so the trust company should restitute. But over a period of years the Supreme Court dismissed the plaintiff’s claims on the grounds that the rescission of the contract of sale did not affect the others. On the Supreme Court Decision 2018Da204992 decided July 12. 2018, the plaintiff claimed that the defendant(trust company) should restore the purchase price to the purchaser because the contract of sale was rescinded. The plaintiff also claimed that the business agreement and the trust contract are contracts made for the benefit of third party(purchaser). But the claims failed. The decision ruled that the business agreement as well as the trust contract could not be interpreted as a contract made for the benefit of third party, and the defendant was paid for on the basis of the business agreement, so the liquidation of the contract of sale should be made between the contract parties, purchaser and developer. The decision corresponds to the general principles of unjust enrichment or the law of contracts itself. But in fact the purchaser, unlike other creditors, is in the most vulnerable position in real estate development business even though he provides most funds for the business. When the contract party, the developer becomes insolvent, the purchaser cannot acquire the ownership of the building nor the purchase price back. There are several acts to protect the purchasers, but the scope of their application is still limited. By analyzing the cases, acts, and the contracts concerned this article proposes the way to protect the purchaser’s right to restore the payment from the trust company: based on the interpretation of contracts the purchaser can claim the restitution and subrogate the developer’s right to expenditure request.
- 발행기관:
- 대한변호사협회
- 분류:
- 법학