공동주택의 하자에 있어서 하자보수우선의 원칙에 대한 고찰
The Study of the Priority Principles of Repairing the Defects of Multi-Family Housing
김영두(충남대학교)
28권 1호, 1~22쪽
초록
계약관계에서 계약에 적합하지 않은 이행이 있는 경우에 곧바로 손해배상이나 계약해제 등과 같은 구제수단을 인정하기보다는 계약의 내용에 따른 이행이 이루어지는 것을 첫 번째 구제수단으로 인정해야 한다. 이를 이행청구권 우선의 원칙이라고 한다. 비록 공동주택의 하자에 대한 담보책임은 계약상의 담보책임은 아니지만, 공동주택에 하자가 발생한 경우에도 우선적으로 하자가 보수되도록 하는 것이 바람직하다. 그러나 민법은 도급계약에 있어서 하자보수와 손해배상을 선택적인 관계로 규정하고 있으며, 집합건물법도 민법상 도급계약의 담보책임에 관한 규정을 준용하고 있기 때문에 결국 집합건물인 공동주택에서도 구분소유자들은 하자보수와 손해배상을 선택적으로 행사할 수 있다. 만약 하자보수 우선의 원칙이 타당하다면 이러한 선택적 행사는 제한되어야 한다. 즉 분양자나 시공자에 의한 하자보수를 하자에 대한 원칙적인 구제수단으로 하고, 하자보수를 기대하기 어렵거나 하자보수를 거절하는 경우에만 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 인정할 필요가 있다. 따라서 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 분양자나 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구하도록 하고, 그 기간 내에 하자의 보수가 이루어지지 않은 경우에만 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 한다. 다만 하자보수가 불가능한 경우, 하자가 중대하지 않지만 보수를 위해서 비용이 많이 필요한 경우, 하자보수를 기대하기 어려운 경우, 하자보수를 거절한 경우에는 하자보수의 기회를 부여할 필요없이 곧바로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있도록 해야 한다. 현행법에 따르면 구분소유자인 입주자는 공용부분의 하자에 대해서도 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 공용부분의 하자에 대해서는 구분소유자들이 단체적으로 권리를 행사하는 것이 바람직하다. 따라서 원칙적으로 공용부분의 하자에 대한 구제수단은 관리단이나, 구분소유자들의 위임을 받은 입주자대표회의가 행사하도록 하는 것이 바람직하다.
Abstract
In the case of an non-performance of a contractual obligation, the first remedy is the enforcement of the performance, rather than damages or termination of the contract. This is called the priority principle of the right to performance. Although the warranty liability for the defects of multi-family housing is not the contractual liability, repairing the defects is more desirable than the damages or the termination of contract. Unfortunately, the articles of contract for work in Korean Civil Act stipulates that it is up to the contractor to decide which will be the first remedy among the repairing the defect or damages for defects and the Korean Condominium Act stipulates that the articles of warranty liability of KCA shall apply mutatis mutandis to such warranty liability of defect in condominium. As the multi-family housing is one kind of a condominium, the unit-owner of the multi-family housing can choose the remedy for the defects of building whichever he/she wants. 35) However, the priority principles of right to the performance should be applied to the remedy for the defect of multi-family housing. In other words, the remedy of damages should be allowed only when it is unreasonable to expect the repairing the defect of the building or when the developer refuses the repair. Therefore, in order to claim damages in lieu of repairs of defect of the building, the unit-owner of the multi-family housing should ask the developer to repair the defects of the building for a reasonable period of time, and only if the defects are not repaired within that period, the unit-owner can claim the damages for repairs. But if the defect is not repairable, or the defect is not serious but requires a lot of money for repair, or if it is difficult to expect developer to repair the defect, or if the developer refuses repairing of defects, the unit-owner can claim the damages for the defects without giving the developer the additional time for repairing the defects. Under the current law, the unit-owner can demand the developer to repair the defects in common area of condominium or claim damages. However, it is reasonable for the remedy for defects in common area be exercised by the association of the unit-owner or by the council of occupants' representatives delegated by the unit-owners.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 기초법