코로나19 특별재난 상황에서 임차인의 보호 : 캐나다의 퇴거 집행 유예(eviction order moratorium) 제도를 중심으로
Strengthened Protections for Tenants during the COVID-19 Pandemic : Canada's Eviction Order Moratorium
김제완(고려대학교); 신송이(고려대학교 법학연구소); 최예린(캐나다 온타리오주 공인중개사)
33권 1호, 45~86쪽
초록
코로나 19로 인한 팬데믹 상황에서 ① 매출이 급감한 상업 임차인과 ② 외출 자제 등으로 안정된 주거환경이 필요한 주택임차인에 대한 보호가시급하다. 이에 캐나다 정부는 2020년 4월～6월 간 재정난을 겪고 있는 소규모 사업체 임차인의 임대료 지급 부담을 덜어주는 한시적인 정책인 『캐나다 상가임대차 임대료 비상지원 정책(CECRA)』을 통해 상업 임차인 및건물주를 지원하였다. 인구 밀집 지역인 온타리오주는 임대료 납부 지연으로 인한 임대인의임차인 퇴거 요청에 대해 임대차위원회(Landlord and Tenant Board, LTB)의 퇴거 명령 집행에 대한 유예(eviction order moratorium)를 실시하였는데, 이는 경제 긴급상황에서 국가가 임차인의 차임 납부 지연에 대해, 예외적으로 용인해줌으로써 임차인의 주거 안정을 도모한 것으로 보인다. 또한, 미납분 50%에 대해 국가가 부담함으로써 임대인의 재산권 보호에도 충실하여 국민 모두의 이익을 고려하였다. 특히 퇴거 명령 집행에 대한 유예가 가능했던 것은, 온타리오주의 ‘임차인보호법(Tenant Protection Act)’ 때문인데, 이 법에서는 임대료 미납 등의 특수한 경우를 제외하고는 임차인의 계약갱신청구권을 보장하고 있으며, 설령 임대료 미납으로 퇴거를 집행하는 경우에도 임대인이 임의로 퇴거시킬 수 없고, LTB의 퇴거 명령 및 Sheriff’s Office(집행관)의 집행으로만 퇴거가 가능하다. 퇴거 명령 집행에 대한 유예제도에 관하여, Chalich v. Alhatam 판례에서는 퇴거 사유가 코로나 사태 이전에 그와 무관하게발생하였다 하더라도 코로나19 와중에 퇴거를 강제집행하는 것은 특별한사정이 없는 한 임차인의 보호를 위하여 허용되지 않는다는 취지의 판결을 내려 임차인을 두텁게 보호하였다. 이를 통해 캐나다는 계약갱신청구권과 임대차위원회 제도를 통해 임차인을 효과적이고 강력하게 보호하고 있음을 알 수 있었다. 우리나라도 주택임대차법에 갱신청구권을 도입하고 임대차 분쟁 조정위원회의 기능을활성화한다면, 코로나바이러스 사태와 같은 긴급재난 상황에서 주택임차인을 보호함으로써 국민의 주거생활 안정에 기여할 수 있을 것으로 생각된다
Abstract
The COVID-19 pandemic has caused unprecedented disruption to the global economy, resulting in many commercial and residential tenants being unable to pay rent. While existing regulations under normal conditions indicate that failure to pay rent leads to eviction, during a pandemic, eviction acts as a serious risk to public health. To prevent such eviction, the Canadian government has declared a ‘moratorium on evictions’ to provide stability to people's housing. Canada's newly enacted policies have great implications that may be applicable to the rental system of Korea. First of all, in Ontario, a residential tenancy is automatically renewed unless the tenant or the landlord submits a notice of termination, or both tenant and landlord agree to terminate the tenancy upon signing. Second, even if the landlord assigned a valid reason for eviction, immediate eviction of the tenant cannot be enforced. Instead, permits of the “LTB” or similar dispute settlement agencies are required for immediate eviction. The current system of lease protection has aided many tenants during the state of emergency due to COVID-19. In addition, the Canadian government also strengthened the protection of landlords who are facing financial burden as a result of the COVID-19 pandemic, where homeowners may be eligible for a mortgage payment deferral of up to 6 months. Canada's latest policies in response to the COVID-19 pandemic demonstrate a secure and effective strategy to provide stable housing. Future studies on ways to implement these Canadian policies according to the situation in Korea are warranted.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 기타법학