현행 상가권리금보장에 관한 소고
Thoughts about Revision Legislative Bill for Protection Law of Housing Lease
정수경(부산경상대학교)
8권 1호, 165~190쪽
초록
임대차계약의 갱신은 임차인에게 일정기간 임차권의 존속을 보장해주는 제도로서 중요한 의미를 가진다. 특히, 상가임대차에 있어서 임대차의 갱신은 상가임차인이 안정적으로 영업활동을 할 수 있도록 보장하는 한편, 시설비나 권리금 등 투자자본을 회수할 수 있는 시간적 기회를 부여하는 제도라고 볼 수 있다. 2002 상가임대차법 제정당시 사실상 상인간 수수되는 권리금의 다툼에 대한 해결방안을 규정하는 것이 핵심적인 과제였다. 하지만 권리금의 형태나 수수 관행은 천차만별이어서 일률적으로 규정할 수가 없을 뿐만 아니라 임대인에게 그 반환을 청구할 수 없는 경우가 대부분이다. 판례 대법원 2008. 4. 10. 2007다76986,76993. 2002다25013 판결. 도 권리금은 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이다는 원칙이다. 상가임대차법이 제정되면서 권리금에 관한 규정이 없이 탄생한 것도 이처럼 권리금에 관한 이해관계를 법적으로 규정하기 어려웠던 것이다. 논란이 되어온 권리금 문제를 직접적으로 해결하기 어려운 점을 감안하여 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고, 임차인에게 일정한 임대차기간을 보장함으로써 간접적으로 시설비와 권리금 등 투하자본을 회수할 수 있는 기회를 제공하게 된 것이다. 그러한 흔적은 현실에서 상가임차인은 대체로 1년씩 계약을 하고 매년 계약갱신요구에 의해 기간을 연장해 간다는 점을 보아도 상가임차인의 관심은 임대차기간의 문제라기 보다는 영업기간중 투하된 자본의 회수에 관심이 집중되어 있는 것이다. 이런 점을 반영하여 현재법에서 임차인은 최대 10년간의 임차기간을 확보하여 영업을 할 수 있게 됨으로써 임차인의 선택과 능력에 따라 투하자본회수와 영업이익의 축적기회를 제공받은 것이다. 임차인의 임대차계약갱신기간이 10년으로 하는 제도적 장치기 마련되어 안정적 영업행위를 할 수 있다. 그렇다면 임차인이 회수의 기회를 보장받는 권리금도 구체적으로 그 적용방법을 달리해야 할 것이다. 즉 점포 내에 설치한 영업시설이나 비품 등 유형물에 대한 대가인 시설권리금은 주로 임차인이 신규임차인으로부터 수수하는 형태로 이루어지는데, 현행법상 임차인이 10년간 영업활동을 통하여 투자한 시설은 이미 그 기간동안 감가상각되어 상가임차인이 향유할 수 있는 시설권리금은 모두 소멸되었다고 판단할 수 있다. 다음은 거래처, 신용, 영업상 노하우 등에 대한 대가인 영업권리금은 영업기간중 이로써 파생된 영업이익의 산출에 근거한 것으로서 관할 세무서 등에 객관적자료를 기초로 할 수 있다. 즉 영업이익신고에 의한 내용을 기초로 당사자간 협의나 감정평가사가 산정하는 기준에 따른다면 다툼은 줄어들고, 분쟁이 발생한 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회를 활용한다면 해결은 쉽게 될 것이다. 또 점포가 위치한 장소에 따른 영업상의 이점 등 상업권내의 특수한 장소적 환경으로 발생하는 무형의 재산적가치인 바닥권리금은 임차인이 누릴 수 있는 성격은 아니고, 이는 상권 혹은 상가의 입지에서 오는 권리금으로서 최초 임차인이 임대인에게 지불한 경우는 계약에 의해 결정된 바에 따라 임대인을 상대로 회수하면 될 것이다. 약자인 임차인이라는 탈을 씌워 무한대로 법의 경계를 넘나들 수 있도록 두어도 되는지, 그렇게 하는 것이 임차인에게 부메랑이 되어서 더 열악한 지위를 주는 결과가 되지않는지 조심스럽게 되돌아봐야 한다. 상가임차인이 10년의 임차기간을 활용할 수 있고, 신규임차인을 찾아 권리금을 보장받기 위해 임대차갱신기간 만료전 6개월의 시간이 할애되었음에도 임차인이 신규임차인을 구하지 못한 경우에도 계약기간 만료이후에도 임차인의 처분에 따라 임대인의 권리에 제한이 가해진다면 공평한 지위와 공정한 거래를 기초로 하는 경제적 영역에 지나치게 국가가 간섭하는 점은 지양되어야 할 것이다. 이제 상가임차인은 10년간 안정적 영업을 할 수 있는 기회를 제공 받았다. 애초 권리금에 대한 간접적 보장을 위한 기간의 확보는 충분하다고 본다. 그렇다면 모든 법률과 제도가 그러하듯이 일방의 희생을 강요할 수는 없듯이 임대인의 재산권 침해를 최소화하는 방향으로 균형잡힌 법 적용과 해석이 축적될 수 있도록 해야 할 것이다.
Abstract
A method of using a land or a building of other person can be divided into real right using method and receivable using method, but usually receivable method, which is lease, is used as real right using method brings limitation of ownership rights to owner of real estate. It difficult to see that one side party is unfavorable in lease contract between the owner of a land and a building and a person who lease it as a purpose of residing, but a house is an essential element for human life and it has a great effect on human life as a foothold of social live, and therefore rent and lease term are fundamental parts in housing lease when considering stability of residing is very emphasized. Protection Law of Housing Lease has been contributing to residency stability of ordinary people as deposit withdrawal regulation of tenant had revised into opposing power element, priority repayment right, top priority repayment right over 6th times until now ever since its enactment in March 5, 1981. lease period is stated as 2 years for protection of tenant under the same law, and it is protecting housing tenant by explicitly regulating automatic renewal of lease contract. However, for the case of Korea, legislation of congressperson to devise lawful and systematic supplements about the standard of rent reinforcement along with newly establishing contract renewal claim right of tenant to protect residency stability of tenant and property rights of lessor since the housing market is still unstable. In relation to this, revision process of Protection Law of Housing Lease must be revised according to situation in order to guarantee residency stability of tenant and act of property rights of lessor, and it should be revised within the limit that does not restrict rights of lessor along with protection of tenant. Since he '2 years' term being applied in the current law for claiming lease contract renewal is considered as appropriate balance that adjusted understanding between lessor and tenant, it is advisable to maintain the initial lease contract term as 2 years, guarantee contract renewal claim right in 1-year unit to minimize limitation of act of property rights of lessor, and the number of renewal should be acted within 2 times and should not exceed the maximum 4 years. Moreover, If contract renewal term is 2 years and rent increasing amount is 5% for rent increase and decrease claim as in the revision legislation bill that is being moored in National Assembly currently, then it means it is increased by 2.5% in 1 year and it limits act of property rights of lessor excessively as increase rate of rent according to indexation can't be reflected. Therefore, a method of minimizing limitation of residency stability of tenant and act of property tights of lessor is maintaining the ceiling of 5% every year in addition to allowing lease contract renewal in 1-year unit to suit reality. As bubbles in housing has gone out after global financial crisis in 2008 and leaded reduction of its supplies, it lead to soaring of lease price. The government had introduced many measures along with support on lease money as one of the measures for lease crisis but more fundamental solution is needed.
- 발행기관:
- 사단법인 한국법이론실무학회
- 분류:
- 법학