전월세 문제의 법적 대응- 최근 지자체의 다양한 사회주택을 중심으로 -
Regal Resolution for Rental Housing Problems
민태욱(한성대학교)
93권, 49~64쪽
초록
최근 주택임대시장에서 전세가격이 상승하고 월세비율이 증가하여 임차인의 주거부담이 가중되고 있다. 이에 정부는 주택임대시장의 안정을 위하여 법제도의 개편을 시도하고 있다. 우리나라는 시장을 중심으로 하는 자유경제체제를 채택하고 있으므로 임대료는 기본적으로 시장에서 수요공급의 원칙에 따라 결정된다. 외국에서 볼 수 없는 전세가 우리나라에서 발달한 것도 경제적 이유에 근거한다. 임대인은 전세로 조달한 자금을 부동산투자에 활용하며 향후 주택가격이 상승하면 자본이득을 얻게 된다. 전세임차인은 자가 또는 월세보다 저렴하게 주거생활을 할 수 있다. 전월세가격이 시장에서 수요･공급요인에 따라 결정되는 것인 만큼 법제도로 통제할 수 있는 효과는 제한적이다. 법률로서 임대료를 직접 통제하거나, 장기의 계약갱신요구권 및 임대료상승률 제한을 시행할 수 있으나, 이것은 궁극적인 해결책이 아니다. 그 효과는 단기에 그치고 장기적으로는 임대주택공급이 감소하여 임대료가 상승하고 물량이 부족하게 된다. 주택임대차제도와 관련하여 오랫동안 모범국으로 칭송받았든 독일마저 근래에는 임대주택의 공급부족으로 인하여 임대료가 크게 상승한 것은 시사하는 바가 크다. 이 때문에 주택임대료와 같은 경제적 사항에 대해서는 법률이 가격 등을 직접 통제하는 것보다는 시장을 통한 조정이 바람직하다. 궁극적인 해결책은 주택임대시장에서 수요에 맞추어 공급을 증가시키는 것이고, 이를 위한 법률의 역할은 직접 임대주택을 공급하거나 민간을 지원하여 공급을 확대하는 것이다. 공급확대와 관련하여 이상적인 방법은 국가 또는 지방자치단체가 공공임대주택을 필요한 국민 모두에게 저렴하게 공급하는 것이다. 그렇지만 공공임대주택은 막대한 재원이 소요되고, 고립화･슬럼화도 발생한다. 이 때문에 최근에는 지방자치단체를 중심으로 제3의 방안으로 사회주택이 시도되고 있다. 사회주택은 공공임대주택이 지닌 문제점을 해결하면서 동시에 시장보다 낮은 임대료로 임대주택을 공급할 수 있는 장점이 있다. 그렇지만 우리나라의 사회적 경제주체는 재원조달능력이 미약하여 필요재원을 대부분 공공기관에 의존하고 있다. 핵심사항인 토지의 소유권을 확보하지 못하여 그 역할이 단순한 운영･ 관리에 그치고 있다. 이 결과 공급되는 사회주택 역시 소규모에 그치고 있다. 사회적 경제주체의 역량을 획기적으로 늘리지 않는 한 사회주택은 사실상 공공임대주택과 별다른 차이가 없고, 일반중산층의 전월세문제를 해결하는 수단이 되지 못한다. 현재 시점에서 사회주택은 새로운 임대주택문화를 추구하는 하나의 시도 정도에 그치고 기존의 주택임대시장을 개편할 정도의 효과를 기대하기는 어렵다.
Abstract
Recently housing rent price is so increase that many poor tenants suffer. In response to rental market instability the government seek legal solution such as rent price control and rental period control. But our country adopts free market system that price is determined by supply and demand in market, so housing rental price is too. Jeonsei that is unique korean housing rental system is based the principle of supply and demand. Lessor can use the money deposit, which lessee pays for rental price during rental period, to real estate investment. Lessee can use rental house at low costs. So the effect of legal solution for housing rental price is restrictive. Law can control housing rental price or rental period in short time, but in longrun it cause short supply and price jump. So it is desirable to solve in market indirectly. Ultimate solution is to provide rental housing in full degree to meet market demands, so the desirable role of law is to help the supply of rental housing. There are many methods that law can use to supply rental housing. One of them is the social housing, which recently many local governments adopt as new way to provide rental housing. Social housing is considered as the third-way in providing rental housing, because it supplies rental housing at law price compared to private lessor and it resolves the problems such as lack of resources, slum that public rental housing encounter. But social housing in korea are confronted with problems to be surmounted. Because most social economic subjects who operate social housing are so small that they can not raise funds needed to buy land. So land and most money that is need for social housing operating are borrowed from public institutions. Because they are not land owner, they play only limited role in suppling rental housing. Now social housing is one attempt to create new rental housing culture, and is not expected to resolve current rental housing problems.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- 분류:
- 법학