민간임대주택법에 따른 보증금 반환보증에 관한 연구
A Study on the Guarantee for Rental Deposit under korean special Act on private rental Housing
양미숙(경상국립대학교); 박신욱(경상국립대학교)
27권 1호, 143~173쪽
초록
2019년 우리나라의 주택점유형태를 보면 전세는 15.1%, 보증금 있는 월세는 19.7%로 보증금이 수반되는 점유형태가 34.8%나 된다. 채권적 전세로 거주하는 임차인과 보증금 있는 월세에 거주하는 임차인은 계약만기에 보증금을 회수해야 하는 위험을 안고 있다는 점은 이미 잘 알려진 사실이다. 더욱이 한국의 경제가 저성장･저금리 시대에 돌입하며 전세는 줄고 월세로의 전환이 가속화되고 있다. 그 결과 전세 비중은 줄어들고 있으며 보증금 상승의 원인이 되고 있다. 이에 따른 보증금 회수의 안전성과 관련된 문제는 더욱 높아져만 가고 있다. 물론 우리 학계는 보증금 회수의 안전성을 확보하기 위한 끊임없는 노력을 해왔으며, 이러한 일련의 노력은 주택임대차법 등의 개정을 통해 반영되어 왔다. 이러한 노력에도 불구하고, 2020년에는 보증금을 반환하지 못하는 사례가 2019년에 비하여 4배 이상 증가한 것으로 보고되고 있다. 이러한 문제들을 해결하는 방법의 일환으로 민간임대주택법이 개정되며 등록임대주택에 거주하는 임차인을 위한 주택임대사업자의 임대보증금 보증가입이 의무화되었다. 그러나 이러한 노력에도 불구하고 개정된 법률이 갖는 문제점이 확인된다. 예를 들어 임대보증금 보증가입 의무가 있는 임대인이 어떠한 보증에도 가입할 수 없는 상황이 존재할 뿐만 아니라 부과된 의무를 이행하지 못하여 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있는 것이다. 이에 본 논문에서는 민간임대주택법을 중심으로 보증금 반환을 위한 제도들을 설명하고, 이들이 갖는 한계를 지적함으로써 보완방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 임대보증금을 확보하기 위한 중요한 법률인 민법, 주택임대차보호법, 민간임대주택법의 규정을 확인하여, 민법 및 주택임대차보호법의 적용에도 불구하고 보증금 반환보증이 필요한 상황이 존재함을 입증하도록 한다(Ⅱ.). 이후 임차인 의사에 의한 보증과 민간임대주택법에 근거한 임대인 의무에 따른 보증제도를 소개한 후, 법률의 규정과 현실의 괴리를 지적(Ⅲ.)하고 이에 대한 대안(Ⅳ.)을 제시하도록 한다.
Abstract
In 2019, housing tenure status was 15.1% for JEONSE (in this case, registered lease on deposit basis as a real right and lease on deposit basis as a contractual right) and 19.7% for monthly rent with deposit. Therefore, 34.8% of the total housing tenure status is accompanied by a deposit. Not only Tenants residing on a JEONSE but also tenants residing on a monthly rent with a deposit run the risk of not receiving the deposit back even if the contract is terminated. As Korea's economy enters an era of low growth and low interest rates, the ratio of JEONSE gradually decreasing, and the transition from JEONSE and monthly rent with a deposit to monthly rent is accelerating. It is the cause of the increase in deposits of JEONSE. Moreover, since JEONSE diposit is generally set very high, it is often the majority of the assets for ordinary people. Accordingly, the problem related to the safety of the return of the deposit is increasing. These problem is no longer an individual problem, but a social problem. There are various methods to solve this problem, and one of them is the law called the korean special Act on private rental Housing (KsAprH). KsAprH was amended to ensure the safety of the return of the renter's rental deposit, and it became rental business entity for the tenants who live in the registered rental housing to join the rental deposit guarantee. In this paper, the system for returning deposits is explained centering on the KsAprH, and a complementary plan is suggested by pointing out their limitations. In order to achieve this purpose, the korean Civil Act, the korean Housing Lease Protection Act, which are important laws for securing rental deposits, have been confirmed, and the guarantee by the tenant's intention and the guarantee system according to the KsAprH are introduced (II.). After that, the gap between the provisions of the law and the reality was pointed out (III.) and an alternative (IV.) was suggested.
- 발행기관:
- 법과정책연구원
- 분류:
- 기타법학