임대차보증금반환채권이 입질된 경우 임대차의 갱신에 관한 검토 - 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 -
The Pledge on a Lease Deposit Claim and Renewal of Lease - Supreme Court Decision 2020Da223781 Decided July 9, 2020 -
정은아(경북대학교)
185권, 360~385쪽
초록
대상 판결은 피고인 임차인이 전세자금대출을 받은 금융기관인 원고에 대해 임대차보증금반환채권에 관한 질권을 설정한 사안이다. 원고가 피고에 대해 질권자의 직접청구권에 근거한 임대차보증금반환채권을 피보전채권으로 하여, 임대인을 대위해 임차목적물반환청구를 제기한 사건으로, 이 사건 임대차계약이 갱신으로 존속하는지 여부 및 갱신되었다면 질권자인 원고에게 이를 주장할 수 있는지가 쟁점이 되었다. 첫 번째 쟁점인 임대차계약의 갱신 여부와 관련하여, 대상 판결은 민간임대주택법상 임대사업자는 갱신 의무가 있으므로 법이 정한 일정한 사유를 들어서만 갱신을 거절할 수 있으나, 임대인은 그와 같은 갱신 거절을 한 바 없어 이 사건 임대차는 갱신되었다고 판단하였다. 대상 판결과 같이 민간임대주택법은 법률에서 갱신 거절 의무를 직접 규율하고 있다고 해석함이 타당하다. 다만, 판결은 갱신 거절 권한이 발생한 후 임차인이 갱신 거절 사유를 해소하여 갱신 거절 권한을 소멸시킬 수 있다고 덧붙인 바 있는데, 갱신 거절 권한은 임차인의 채무불이행으로 인한 임대인의 해지권과 달리 임대차를 즉시 종료시키지 아니하는 점, 갱신 거절을 하기 위한 기간이 법정되어 있는 점 등을 고려하면, 갱신 거절 권한을 사후에 소멸시킬 수 있다는 견해는 임대인에게 본래 계약 기간을 넘어 불성실한 임차인과의 갱신을 강제하게 되어 합리적이지 않다. 두 번째 쟁점으로, 임대차 갱신의 효력이 질권자에게 미치는가와 관련하여, 대상 판결은 근질권설정계약서상 원고의 사전 동의 없는 임대차의 갱신이나 연장은 불가하고 효력이 없다고 규정하고 있음에도 이는 제3채무자와 채권자 사이 독자적 사정에 불과하여 채권자대위소송의 법리상 이를 주장할 수 없다고 하였다. 가장 주된 쟁점은 민법 제352조의 구속이 임대차의 갱신에도 미치느냐 하는 것인데, 대상 판결은 임대차의 갱신은 기본적 계약관계에 관한 사유이므로 민법 제352조에서 말하는 입질 권리의 소멸이나 불이익한 변경에 해당하지 않는다고 판단하였다. 법원은 채권자대위권 행사 통지 시 처분제한 효력과 관련하여 대법원 2012. 5. 17. 선고 2011다87235 전원합의체 판결에서, 합의 해제와 같은 기본적 계약관계에 관한 사유라고 할 수 있는 행위도 피대위권리의 처분으로 해석한 바 있다. 그러나 채권자대위권의 민법 제405조 제2항과 관련한 판결은, 채권자대위권이 채무자의 권리 행사에 예외적으로 간섭할 수 있도록 설계된 실체법상 권리이며, 실무에서는 채권자의 변제수령권 및 상계를 통한 사실상의 우선변제까지 인정되고 있어, 때에 따라서는 대위채권자가 자신의 채권 보전을 넘어 채권의 만족을 직접 구할 수 있는 강력한 제도로 운용되고 있는 동향에 맞추어 이루어진 것으로 생각된다. 또한, 임대차보증금반환채권이 양도된 경우 임대차의 갱신을 양수인에게 대항할 수 없다는 대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253,4260 판결과 비교하는 것도, 채권양도의 경우 채권의 귀속 자체가 변동하는 것이므로 보증금 감소 위험이 현실화되면 양수인에게는 곧바로 불이익이 된다는 점, 채권질권의 경우 민법 제451조 2항을 준용하고 있지만 질권 설정 후의 상황에 관하여는 민법 제451조 제2항의 반대해석상 인정되는 항변절단효가 아니라 민법 제352조가 직접적으로 규율하고 있다는 점 등을 고려하면, 대상 판결과 위 판결의 법리상 차이를 수긍할 수 있다. 나아가, 민법 제352조가 기본적 계약관계에 관한 사유까지 구속한다면, 질권설정자나 제3채무자는 압류나 가압류로 인한 처분제한효보다 강한 구속을 받게 되어 균형상 맞지 아니하므로, 임대차의 갱신과 같은 기본적 계약관계에 관한 사유는 민법 제352조의 제한을 받지 아니한다는 대상 판결의 태도는 타당하다고 본다.
Abstract
The Supreme Court decision 2000da223781, rendered on July 8, 2020, is about the case where the lessee establishes a pledge on the right to get refund of the lease deposit. The Supreme Court decided that the renewal of the property lease is valid against the pledgee, despite the article 352 of Civil Code and the article of pledge agreement both saying that the lessee can not renew the property lease without prior consent of pledgee. Pursuant to the abovementioned Supreme court decision, first, the article of pledge agreement is executed only between with lessee and pledgee, and it cannot be argued in the pledgee’s subrogation claim of the lessor’s right against lessee. This reasoning is consistent with the courts’ established principles regarding subrogation claims. Second, the article 352 of Civil code provides, ‘without the consent of a pledgee, a pledger cannot extinguish a right under the pledge, or cannot make any changes detrimental to the rights of the pledgee.’ Thus, whether the renewal of a lease falls under the concept of ‘any changes detrimental to the rights of the pledge’ is the most crucial issue of this case. The author compares this Supreme court decision with the several cases related to subrogation litigation, transfer of claim, and attachment/provisional attachment. This case is different from the case where the obligee's right of subrogation to obligor awards an obligee exceptionally strong power to intervene the obligor’s will to exercise its right or not. Also, the pledge on a claim is distinguished from transfer of claim where such claim is ultimately transferred to an assignee. If the pledger cannot exercise any right directly related to underlying contract unlike this Supreme court decision, it means the pledgee has more extensive power than a obligor who starts enforcement procedure through courts. This interpretation seems unbalanced. Thus, the author supports the Supreme court’s conclusion on the interpretation article 352 of Civil Code.
- 발행기관:
- 한국법학원
- 분류:
- 기타법학