부동산 경매와 소멸주의, 인수주의, 그리고 잉여주의—일본법과 독일법과의 비교고찰—

In Korea und Japan wurde das sogenannte Löschungsprinzip angewendet: Wie wir bereits gesehen haben, wird beim Löschungsprinzip die gesamte Belastung der Immobilie durch die Zwangsvollstreckung erloschen und der Käufer erwirbt die Immobilie vollständig von der Last befreit. Infolgedessen sind diejenigen, die Immobilienrechte erwerben, gezwungen, ihren Blick auf den Verkaufserlös zu richten. Seit den 1860er Jahren wird Deutschland heftig kritisiert, weil es den der Prioritätenfolge innewohnenden Prioritätenismus verletzt. Mit anderen Worten, für den Fall, dass die Versteigerung der Gläubiger, die die Versteigerung durchführen, zulässt, dass die Gläubiger mit einem höheren Rang aus ihren Rechten verdrängt werden, hat der Zwang, den die ersteren auf die letzteren ausüben, die folgenden Probleme. Erstens widerspricht selbst bei ausreichendem Verkaufserlös der Zwang zur Einziehung der Schuldverschreibungen vor Fälligkeit der Schulden der wirtschaftlichen Rationalität. Reicht der Veräußerungserlös hingegen nicht aus, so führt dies unzumutbar dazu, dass in manchen Fällen derjenige, der den Vorzugsanspruch gegenüber dem Versteigerungsberechtigten hat, die Immobilie erwerben muss. Mit anderen Worten besteht ein Problem des Minderheitensystems darin, dass es dazu führt, dass die Auktionsgläubiger die durch die Auktion entstehenden Risiken an die vorrangigen Gläubiger weitergeben. Dementsprechend müssen wir auch die Haltung des Civil Execution Act überdenken, die auf dem Löschungsprinzip beruht.