부동산중개사고에 따른 공제금청구권에 관한 연구
A Study on the Right to Claim the Mutual Aid Money in Accordance with a Real Estate Brokerage Accident
고형석(선문대학교)
8권 1호, 119~151쪽
초록
개업공인중개사의 중개행위 등으로 인해 발생한 중개의뢰인의 손해배상청구권의 실효성을 확보하기 위해 공인중개사법에서는 공제제도 등을 규정하고 있으며, 한국공인중개사협회에서 공제제도를 운용하고 있다. 그러나 공제금의 청구 및 지급을 규정하고 있는 공제약관은 공인중개사법 및 상법과 비교하여 피해중개의뢰인에게 불리하며, 공인중개사법도 피해중개의뢰인에게불리하기 때문에 조속한 개정이 요구된다. 이를 요약하면 제시하면 다음과 같다. 첫째, 공제약관에서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실에 의한 중개행위로 인해 발생한 중개의뢰인의 재산상 손해로 보장범위를 규정하고 있다. 그러나 공인중개사법상 보장범위는 중개행위로 인한 손해뿐만 아니라 사무실 대여로 인한 손해도 보장하도록 규정하고 있다. 따라서 공제약관상 보장범위는 공인중개사법의 내용과 일치시킬 필요가 있다. 둘째, 중개의뢰자가 개업공인중개사의 손해배상책임에 있어 고의 또는 과실을 반드시 증명할 필요가 없다. 따라서 무과실책임의 경우에는 이를 제외하고, 채무불이행책임의 경우에는 개업공인중개사가 고의 또는 과실없음을 증명하도록 공인중개사법 및 공제약관을 개정할 필요가 있다. 셋째, 2023년 1월 1일에시행되는 개정 공인중개사법 시행령에서는 공제금액을 4억원 또는 2억원으로 2배 인상하였다. 그러나 이 금액은 현재 부동산가액보다 현저히 낮으며, 공제약관에서는 건별 보상금액이 아닌보장기간 내 발생한 중개사고 전체에 대한 총 보상금액으로 규정하고 있다. 따라서 공제금액의현실화가 필요하며, 가장 기본적으로 총 피해액에 대한 보장금액이 아닌 건별 보장금액임을 보다 명확히 규정할 필요가 있다. 넷째, 공제약관에서는 공제금청구권의 소멸시효기간을 2년으로정하고 있지만, 상법에서는 3년으로 규정하고 있다. 따라서 공제약관상 소멸시효기간은 3년으로개정되어야 한다. 마지막으로 공제약관에서 중개사고의 발생일을 소멸시효의 기산일로 정하고있기 때문에 공인중개사법의 내용보다 피해중개의뢰인에게 불리하다. 따라서 이 내용은 판례의내용과 일치시킬 필요가 있다.
Abstract
The Licensed Real Estate Agents Act regulates the mutual aid system to secure the effectiveness of the brokerage client’s right to claim damages arising from brokerage activities by the licensed real estate agents. Currently, the Korea Real Estate Agents Association operates a deduction system. However, the mutual aid agreement which regulates the claim and payment of the mutual aid money, are disadvantageous to the client of the damage brokerage compared to the Licensed Brokerage Act and the Commercial Act. Therefore, an amendment of the mutual aid agreement is required as soon as possible. In summary, this is as follows. First, the guarantee scope stipulated in the mutual aid agreement are less than those prescribed by the Licensed Brokerage Act. Therefore, it is necessary to match the contents of the mutual aid agreement with the guarantee scope of the Licensed Real Estate Agents Act. Second, a transaction party does not necessarily have to prove the intention or negligence of a certified real estate agent. Therefore, according to the requirements of responsibility, the burden of proof of intention or negligence of a certified real estate agent should be determined differently. Third, the Enforcement Decree amended in 2021 regulated the mutual aid amount as 400 million won or 200 million won. However, it is necessary to realize the amount of deduction and to more clearly regulate that it is not the guaranteed amount for the total damage, but the guaranteed amount for each case. Fourth, the mutual aid agreement regulates the extinctive prescription period for the right to claim deductions as two years, but the commercial law regulates it as three years. Therefore, the extinctive prescription period of the mutual aid agreement should be amended to three years. Lastly, it is more disadvantageous to the damage broker than the contents of the Certified Brokerage Act that the mutual aid agreement sets the starting date of the extinctive prescription as the date of the brokerage accident. Therefore, this content should be amended as in the case laws.
- 발행기관:
- 한국소비자법학회
- 분류:
- 소비자/보호법