상가건물 임차인의 계약갱신요구 기간의 경과 이후에도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 존속하는지 여부 ―대법원 2019.5.16. 선고 2017다225312, 225329 판결―
Even after the elapsed period of the contract renewal request of the tenant of the commercial building Whether the landlord's obligation to protect the right to recover the right to pay is still in existence ―Supreme Court Sentencing 225312, 225329 in 2019.5.16.―
배성호(영남대학교)
54호, 89~114쪽
초록
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가임대차법 제10조의3 제1항). 본 연구에서는 임대인에게 임차인이 보증금 이외에 지급하는 권리금에 대하여는 논외로 한다. 임대인에게 지급하는 권리금은 상가임대차법 제10조의3 제1항에 포섭될 수 있다. 이 경우에는 기존에 확립된 판례에 의하여 예외적으로 임대인으로부터 권리금을 반환받을 수 있다. 임차인의 입장에서 권리금은 넓은 의미에서 그가 상가건물을 임차하는 비용으로 지급하는 금전으로 기능한다. 임차하려는 사람은 임대차계약 체결의 자유를 누리고 권리금 지급 여부와 그 정도를 선택하고 결정할 권리를 가진다. 그 결과 권리금의 회수에 관한 영업위험은 원칙적으로 임차인의 부담으로 귀속되어야 한다. 종전임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 체결하지 않는다 하더라도 임차인의 영업적 이익 등이 온전히 임대인의 이익으로 귀속이 확정되는 것도 아니다. 따라서 단지 상가임대인이기 때문에 임차인이 지출한 비용, 영업가치 등을 포함한 권리금을 계약기간이 종료된 이후에도 보호할 의무를 지우는 것은 부당하다. 권리금 회수기회 보호의무는 상가임대차법 제10조 제2항에서 보장하는 계약갱신요구권의 행사기간 범위 내에서만 행사할 수 있다고 해야 할 것이다. 그렇지 않고 대상판결과 같이 계약갱신요구권의 행사기간이 경과하였음에도 권리금 회수기회 보호의무의 존속을 인정한다는 것은 소유권자인 임대인의 권리를 과도하게 제한하는 것이다. 임대인 역시 임대수익, 장래 부동산 가치의 상승 등을 고려하여 건물을 소유하며 임대를 하고 있는데, 임차인이 종전임차인에게 지불하였거나 투자한 비용, 영업가치 등을 포함한 권리금에 대하여까지 이를 회수할 기회를 임대차기간이 종료한 이후에도 보장하라고 하는 것은 임대인에게 과도한 불이익을 감수케 하는 것이다. 이러한 불이익이 결과적으로는 다음 임차인에게 높은 임대료를 요구하게 할 것이고, 나아가 상가건물 임대차 시장에도 악영향을 미치는 등 불합리의 연속이 되고 말 것이다. 따라서 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서에 의하여 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용되지 않는다고 해석함이 상당하다고 할 것이다. 대상판결의 결론은 타당하지 않다고 생각된다.
Abstract
From the tenant's point of view, the right money functions as a money paid for the rent of the shopping mall in a broad sense. A person who intends to rent has the right to enjoy the freedom of entering into a lease contract and to choose and decide whether to pay the right. As a result, the business risk of the collection of the right money should be attributed to the burden of the tenant in principle. Even if the tenant does not sign a contract with a new tenant arranged by the former tenant, the tenant's operating profit is not completely confirmed by the landlord's profit. Therefore, it is unfair to erase the obligation to protect the rights, including the expenses and business value of the tenant, even after the contract period ends because it is just a commercial leaseholder. The obligation to protect the opportunity to recover the right money should be exercised only within the scope of the exercise period of the contract renewal request guaranteed in Article 10 (2) of the Commercial Lease Act. In addition, even though the period of the contract renewal request has passed as a result of the judgment, it is excessively restricting the rights of the landlord who is the owner to recognize the existence of the obligation to protect the right to recover the gold. The landlord also owns the building and rents it considering the rental income and the rise of the value of the real estate in the future. To guarantee the opportunity to recover the right money including the cost, the business value, etc. paid to the former tenant or invested by the tenant even after the lease period ends, it is to take excessive disadvantage to the landlord. These disadvantages will result in a series of unreasonableness, such as requiring the next tenant to pay a high rent, and adversely affecting the commercial building lease market. Therefore, it is reasonable to interpret that Article 10-4 (1) of the Commercial Rental Protection Act does not apply if the landlord can refuse the tenant's request for renewal of the contract or if the tenant can not exercise the right to request renewal of the contract to the landlord under the proviso to Article 10-4 (1) of the Commercial Rental Protection Act. The conclusion of the object judgment is not valid.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학일반