5년 공공건설임대주택의 ‘분양전환가격 산정’ 제도의 위헌성 연구
The Unconstitutionality of the Sale Conversion Price System of the「Special Act on Public Housing」
이중근(고려대학교 대학원 법학과)
65호, 173~229쪽
초록
이 연구는 현행 5년 공공건설임대주택(분양전환 공공임대주택)의 분양전환가격 산정과 관련된 법령 체계와 규정 내용의 모호성과 합헌성 여부를 검토하였다. 검토 결과 공공임대주택 관련법의 분양전환가격 산정제도와 관련된「공공주택특별법」제50조의3 제5항과 이하 관련 규정들에서 몇 가지 위헌적 요소가 있음을 확인하였다. 첫째, 공공건설임대주택의 분양전환가격을 결정하는 위 수권조항(「공공주택특별법」제50조의3 제5항)은 분양전환가격 산정과 관련한 그 어떠한 기준이나 범위도 정하지 않은 채 대통령령에 포괄적으로 백지위임하고, 위임을 받은 같은 법 시행령도 그대로 부령에 포괄적으로 재위임하고 있다. 결국 시행규칙이 국민의 재산권을 제한하는 본질적 사항을 정하도록 하고 있다. 이는 국민의 기본권 제한과 관련한 본질적 사항은 입법자가 법률로 직접 결정하여야 한다는 ‘법률유보원칙’에 정면으로 배치된다. 이것은 법익의 균형성을 고려한다고 하더라도 공익을 위해 임대의무기간을 준수한 임대사업자에게 헌법 제23조 제1항의 재산권과 헌법 제119조 제1항의 기업의 자유(경제활동의 자유) 등을 과도하게 침해한다고 볼 수 있다. 둘째, 헌법 제75조 규정에 근거하여 볼 때 위 수권조항(「공공주택특별법」제50조의3 제5항)은 사전분양전환과 일반분양전환에 대한 구별을 하지 않고, 어떠한 기준도 제시함이 없이 감정평가에 관한 규정에 끼워넣기식으로 대통령령으로 정한다고만 백지 위임한 데에 근본적인 문제가 있다고 판단되며, 헌법 제75조에 정한 ‘포괄위임금지 원칙’에 위배된다고 볼 수 있다. 셋째,「공공주택특별법」제50조의3 제5항과 하위법령에서 규정하고 있는 분양전환의 ‘가격 등’의 의미가 명확하지 않다. 분양전환가격을 산정함에 있어서 그 산정의 기초가 되는 ‘건축비’를 ‘실제 건축비’ 내지, ‘실제 투입된 건축비’인지, ‘표준건축비’인지 알 수 없다. 그로 인하여 법령의 최종적인 해석·적용 기관인 법원조차도 어떤 비용이 실제 건축비에 포함되는 것인지 명확한 기준을 제시하지 못하고 있다. 임대사업자와 임차인은 분양전환가격 산정시 ‘가격 등’ 의미의 모호성으로 인해 소송으로 갈등만 양산하고 있다. 이런 현실은 우리 헌법이 표방하는 법치국가의 기본 원리인 ‘법률명확성원칙’에 위배된다고 볼 수 있다. 넷째, 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준의 일률적․획일적 규정은 정부정책의 목적달성을 위해 동역하는 임대사업자의 기본권인 재산권을 과도하게 제한하여 ‘침해 최소성 원칙’과 ‘법익의 균형성’을 과도하게 위반하고 있다. 종합적으로 볼 때 현행 5년 공공건설임대주택(분양전환 공공임대주택)의 분양전환가격 산정과 관련된 법령 체계와 규정 내용은 위헌성을 가지고 있어 개선이 필요하다.
Abstract
This study examines the ambiguity and unconstitutionality of the current legal system and regulations related to the sale conversion price of public rental housing. As a result of the review, it was confirmed that there were some unconstitutional elements in Article 50-3(5) of the「Special Act on Public Housing」related to the sale conversion price of public rental housing. 1. Article 50-3(5) of the「Special Act on Public Housing」is com- prehensively entrusted with the Enforcement Decree without setting any the calculation criteria or scopes related to the sale conversion price. And the Enforcement Decree is also comprehensively re-delegating to the Enforcement Regulations as it is. As a result, the enforcement regulations are required to determine the essential matters that limit the property rights of the people. This violates ‘the principle of reservation of law’, which states that the legislator must directly decide the essential matters related to the restriction of the people's basic rights by law. 2. Based on the provisions of Article 75 of the Constitution, Article 50-3(5) of the「Special Act on Public Housing」does not distinguish between the calculation criteria for pre-sale conversion price and general sale conversion price. In addition, it is thought that there is a fundamental problem in this, as it comprehensively entrusts the “price, etc.” only to be determined by the enforcement decree without providing any criteria. Therefore, this violates the “comprehensive non-delegation principle” of Article 75 of the Constitution(“the President may issue presidential decrees concerning matters delegated to him/her by Act with the scope specifically defined and also matters necessary to enforce Acts”). 3. The meaning of “price, etc.” in Article 50-3(5) and the sub- regulations of the「Special Act on Public Housing」is not clear. Due to the ambiguity in the meaning of ‘price, etc.’ when calculating the conversion price for sale, legal conflicts between rental companies and lessees are increasing. This violates ‘the principle of legislative clarity’, which is the basic principle of a state governed by law as set forth in the Constitution. 4. The uniform regulation of the criteria for calculating the conversion price for sale of public rental housing excessively limits property rights, which are the basic rights of rental business owners. This violates the 'the principle of minimal infringement' and ‘balance of legal interests’ as stated in the Constitution. Overall, the legal system and regulations related to the calculation of the conversion price for sale of the current 5-year public rental housing are unconstitutional and need to be improved.
- 발행기관:
- 안암법학회
- 분류:
- 법학일반