임대인의 주택 실거주를 사유로 한 갱신거절에 관한 법리형성 제안 - 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 대한 문제 -
Proposal to form a legal principle on refusal of renewal through the landlord's claim of real residence– Problems concerning Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act –
노순범(대법원 법원행정처)
40호, 219~249쪽
초록
2020년 7월 주택임대차보호법의 개정으로 임차인에게는 갱신요구권이 주어짐과 동시에 임대인에게는 이를 거절할 수 있는 장치가 마련됨으로써 양자 사이에 임대차계약의 갱신 여부를 둘러싼 다양한 갈등 양상이 목격되었고, 그 갈등 과정에서 일부 사례는 주택임대차보호법의 문언만으로는 해결할 수 없어 여러 해석상의 첨예한 의견 대립을 피하기 어려웠다. 동 법이 개정된 지 2년여가 도과되었음에도 이런 현상은 지속되고 있고, 결국 사법부에서 최종 결론이 내려지길 기대하는 것이 당연하다는 듯이 법원에 관련된 여러 소송이 진행되거나 접수 중인 것으로 보인다. 특히 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호를 근거로 허위 실거주 주장을 함으로써 계약의 갱신을 거절하는 사안을 중심으로 일정한 법리들을 제안해 보았는데, 그 제안에 앞서 주택임대차보호법상 미흡한 부분에 대한 기존 법원의 주요 법리형성 사례들(㉠ 외국인등록 등의 효과 및 가족의 주민등록의 효과에 대한 판결, ㉡ 주거용 건물에 해당되는지 여부에 대한 유연한 태도, ㉢ 수선의무와 관련된 분쟁해결 기준에 대한 정리)을 살펴보고, 이를 통해 새로운 법리를 형성하기 위해서는 ㉠ 주택임대차보호법의 목적과 취지, ㉡ 대한민국헌법의 이념과 정신, ㉢ 다른 법률과의 조화로운 해석, ㉣ 거래계의 실무, ㉤ 임대인과의 적절한 법률관계 등 제반사항들을 종합적으로 검토해야 한다는 결론을 도출하였다. 이를 전제로 다음과 같은 두 가지 법리의 형성을 제안해보았다. ① 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 임대인이 법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 계약갱신을 거절한 경우 원칙적으로 계약갱신이 성립되지 않으나, 갱신거절 당시의 계약관계와 양당사자의 의사표현 및 행위 등 계약관계를 중심으로 한 여러 주변의 정황 등 제반사정들을 종합적으로 고려하여 보았을 때 임대인 본인 등의 실거주 주장이 허위임이 명백히 의심되는 경우라면 갱신거절은 인정되지 않는다고 보아야 한다. 이 법리의 논거로 ㉠ 주택임대차보호법과 개정법의 취지, ㉡ 갱신요구권의 실효성 담보(갱신거절 남용 방지), ㉢ 실거주 여부를 객관적으로 확인하는 방법의 한계(사실상 임대차정보 열람제도만 존재), ㉣ 법 제6조의3 제1항의 “정당한 사유의 존재” 기재 부분(이와 관련하여 대한민국헌법 제23조 제2항도 고려 필요), ㉤ 임대인의 갱신거절에 대한 임차인의 이의제기 권리 부존재, ㉥ 묵시적 갱신 규정과 같이 특정 사정으로부터 의사를 추단하는 법리 형성의 필요성 등을 제시하였다. ② 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따른 임대인의 갱신거절이 여러 사정에 미루어 살펴본 결과, 허위인 것으로 드러난 경우에는 기존 임대차계약이 갱신된 것으로 보아야 한다. 다만, 임차인이 법 제6조의3 제5항에 따라 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나 임대인이 선의의 제3자인 새로운 임차인과 별도의 임대차 계약을 체결하였다면 기존 임대차계약 관계는 더 이상 존속되지 아니하고 임대인과 임차인 사이의 손해배상 문제만이 남게 된다. 이 법리의 논거로 ㉠ 임차인의 갱신요구권은 일종의 형성권인데, 임대인의 허위 실거주 주장은 법 제6조의3 제1항 각호의 사유에 해당하지 않는다는 점이 명백하므로 당연히 형성권의 행사는 유효하여 임대차계약 갱신이 인정된다는 점, ㉡ 법 제6조의3 제5항에서 말하는 손해는 기본적으로 “갱신이 안 된 상태”를 전제로 하여 발생한 손해라고 보는 것이 민사상 손해의 개념에 비추어 타당하므로, 임대인의 허위 갱신거절이 있었다 하더라도 종국적으로 임차인의 갱신요구권 행사가 유효한 것으로 인정되어 임대차 계약이 갱신된 경우라면 법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상청구는 인정되지 않는 것으로 보는 것이 타당한 해석이라는 점, ㉢ 민법 제107조에 비추어 보았을 때 임대인의 갱신거절 이후 제3자가 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결하여 실거주를 하고 있는 경우라면, 새로운 임차인을 민법 제107조 제2항의 선의의 제3자로 보아 새로운 임대차 계약을 보호하고 대신에 기존 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인으로부터 손해배상을 받도록 하는 것이 합리적인 분쟁해결 방안이라는 점 등을 제시하였다. 아울러 법관은 법의 흠결을 보충하기 위해 이와 같은 법리를 형성하는 것도 중요하지만 본인의 판단이 객관적인 것이 될 수 있도록 그 척도 및 논거 마련, 사실의 확정 등에 있어 세심한 주의와 노력이 필요하다는 점도 강조하였다. 여기서 제안한 법리가 주택임대차 법률 관계를 둘러싼 법적 문제의 해결에 다소나마 기여하여, 주택임대차보호법의 목적이자 개정법의 취지인 국민의 주거 안정에 도움이 되었으면 하는 바람이다.
Abstract
With the amendment of the Housing Lease Protection Act in July 2020, the tenant is given the right to request a renewal and the landlord is provided with a mechanism to reject it. In some cases, it was difficult to avoid sharp conflicts of opinion in various interpretations of the law as it could not be resolved with the word of the Housing Lease Protection Act alone. Although it has been more than two years since the law was revised, this phenomenon continues, and it seems that several lawsuits related to the Housing Lease Protection Act are ongoing in the court, hoping for a final decision from the judiciary. In particular, in accordance with Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act, we proposed the formation of legal principles focusing on the case where the landlord refuses to renew the contract due to a false claim of real residence. However, prior to this, major cases of the court's formation of legal principles for deficiencies in the Housing Lease Protection Act (① judgment on the effect of alien registration, etc. and the effect of family resident registration, ② flexible attitude about whether it is a residential building or not, ③ setting standards for resolution of repair mandatory disputes). In order to form a new legal principle through this, all matters such as ① the purpose of the Housing Lease Protection Act, ② the ideology and spirit of the Constitution of the Republic of Korea, ③ a harmonious interpretation with other laws, ④ business practices, ⑤ an appropriate legal relationship with the lessor, etc. A conclusion was drawn that should be considered. Based on this, the following two legal principles were proposed. In principle, if the landlord refuses to renew the contract based on Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act after the tenant has exercised his right to request for renewal, the contract renewal will not be established. However, considering the contractual relationship at the time of refusal of renewal and various circumstances centered on the contractual relationship, such as expression and actions of both parties, if it is clearly suspected that the landlord's claim of real residence is false, the renewal refusal will not be accepted. The basis of this legal principle is: ① the purpose of the Housing Lease Protection Act and the amended Act, ② to guarantee the validity of the right to request renewal (preventing the abuse of refusal to renew), and ③ the method of objectively confirming the actual residence is limited (in fact, there is only a system for viewing rental information), ④ The expression “existence of justifiable cause” in Article 6-3 (1) of the Housing Lease Protection Act[in this regard, it is necessary to also review Article 23 (2) of the Constitution of the Republic of Korea], ⑤ Lack of objection right of the tenant, ⑥ the necessity of the legal principle to estimate an inward intention from Specific circumstances. If the landlord's refusal to renew under Article 6-3 (1) 8 of the Housing Lease Protection Act is found to be false after examining various circumstances, it should be considered that the existing lease has been renewed. However, if the tenant claims compensation for damages against the landlord based on Article 6-3 (5) of the Act, or if the landlord concludes a lease contract with a new tenant who is a third party in good faith, the existing lease contract relationship will no longer exist. Only the issue of compensation for damages remains between the landlord and the tenant. The basis of this legal principle is that ① the landlord's right to request renewal is the right to form, but the landlord's false claim of real residence does not fall under the grounds for rejection under Article 6-3 (1) of the Housing Lease Protection Act. ② According to the concept of the Civil law damage, it is reasonable to interpret the damage in Article 6-3 (5) of the Housing Lease Protection Act as damage that occurred on the premise that “the condition has not been renewed”. If the rental contract is renewed because the exercise of the right to request renewal is recognized as valid, it is reasonable to consider that the claim for damages pursuant to Article 6-3 (5) of the Housing Lease Protection Act is not recognized. ③ According to Article 107 of the Civil law, if a third party enters into a new lease agreement with the landlord after refusal of renewal by the landlord and is living in the a residential house, the new tenant shall be regarded as a third party in good faith under Article 107 (2) of the Civil law, and the new lease survives as valid. Considering it to be valid, it is reasonable for the former tenant to receive compensation for damages from the landlord based on Article 6-3 (5) of the Housing Lease Protection Act. In addition, this paper emphasizes that it is important for judges to form such a legal principle in order to compensate for the defects of the law, but it also emphasizes that careful attention and effort are needed in preparing the scales and arguments and confirming the facts so that judges' own judgments can be objective. It is hoped that the legal principles proposed here will contribute to solving the legal problems surrounding the housing lease relationship and help the people's housing stability, which is the purpose of the Housing Lease Protection Act and the purpose of the amended Act.
- 발행기관:
- 연세법학회
- 분류:
- 법학