미국의 부동산 거래와 권원보험

영미법상 부동산 권리로서의 소유권(Ownership)은 역사적으로 국왕만이 가질 수 있는 것이었으며, 대륙법계의 점유권과 달리 국왕이 정한 조건(tenure) 아래에서 일정 기간 토지를 사용할 수 있는 특별점유(possession)는 소유권과 같이 이해되는 경우도 있었다. 즉, 미국의 부동산법은 소유권(ownership)과 점유권(possessory right)을 구분하지 않고 혼용하고 있어, 소유권과 점유권을 구분하는 우리 법제와는 완전히 다르게 이해되고 있다. 또한 부동산에 관한 권리(interests in land)에 대하여 미국 부동산법은 시간의 흐름에 따라 현재 점유를 기초로 하는 권리(present estate)와 장래 점유를 기초로 하는 권리(future estate)로 구분하여, 하나의 부동산에 대하여 하나의 권리만을 인정하는 우리의 경우와 달리 부동산에 대한 중첩적이고 복잡한 내용의 권리가 인정되고 있다. 미국의 부동산 법제에 있어서 부동산에 관한 권리의 변동을 공시하기 위해서는 ‘deed’라 불리는 부동산 양도증서의 등록(recording)이 필요하다. 부동산 양도증서(deed)를 등록소에 등록하는 것은 우리의 부동산 법제에 있어서의 등기제도에 비추어 살펴보면 일응 공시방법으로서의 역할을 한다는 점에서 유사하다고 할 수 있다. 다만, 미국의 recording은 부동산 권리의 변동에 관한 법적 서류가 편철되는 것은 주정부가 아닌 지방정부의 관할에 속하며, deed가 recording 되지 않은 경우라도 공시되지 않은 deed에 의해 매도인과 매수인에게는 권리변동의 효력이 발생한다. 즉 등록소에의 등록(recording)은 대항요건이다. 이와 달리 우리의 부동산 법제는 부동산에 관한 권리가 변동되기 위해서는 등기가 필요하며, 등기를 하지 않으면 권리가 변동되지 않으므로 등기를 성립요건으로 정하고 있는 점에서 미국의 부동산 법제와 이해를 달리하고 있다. 또한 미국의 부동산법제는 물권법정주의를 인정하지 않으므로 일물일권주의가 인정되는 대륙법계에서와 같이 부동산 권리 그 자체를 등기․등록에 의해 공시하는 것이 곤란하다. 따라서 대부분의 주(州)에서는 부동산 권리 그 자체가 아닌, 부동산 권리의 거래 서면인 양도증서(deed)를 연대적 순서에 따라 등록소(registries)에 편철․비치함으로써 간접적으로 부동산 권리를 공시하는 방식인 레코딩 시스템(recording system)을 채택하고 있는 것이다. 그러나 이는 공시방법으로서는 불완전하므로 거래의 안전에 문제가 있었으며, 이를 보완하기 위하여 권원조사(title search) 제도가 생겨났으나 그 역시 한계를 가졌다. 결국 이러한 한계를 해결하기 위한 방안으로 미국에서는 부동산 권리변동에 대한 당사자의 불이익을 구제하기 위한 권원보험(title insurance)제도가 발달하게 되었다. 다만, 부동산 권원보험은 증서등록제도의 결함을 근본적으로 해결하는 것이 아니며, 오히려 부동산 권원보험이 보급될수록 증서등록제도의 근본적인 개선이 어려워져 미국 부동산 공시제도의 근대화는 멀어지는 오류에 빠질 수 있음에 주의할 필요가 있다. 본고에서는 미국의 부동산 거래관계의 기본과정에 대하여 검토하고, 미국의 대부분의 주에서 이용되고 있는 부동산 공시방법으로서 부동산 양도증서 등록제도(recording system) 및 그의 결점을 보완하기 위한 부동산 권원보험(title insurance)에 대하여 고찰하였다.