전ㆍ월세 수요공급가설을 이용하여 전세수급심리가 임대차 계약에 미치는 영향 분석 -서울과 6대 광역시의 아파트를 중심으로-
Analysis of the Chonsei and Monthly Rental Contract Based on Demand-Supply Hypothesis : Focusing on Apartment in Seoul and 6 Metropolitan Cities
성은영(한양대학교); 최창규(한양대학교); 최누리(GH Partners)
13권 1호, 71~88쪽
초록
본 연구는 전ㆍ월세 수요공급가설을 기반으로 시장의 수요공급 여건이 주택 점유형태 선택에 미치는 영향을 분석하였다. 전월세전환율이 시장금리보다 지속적으로 높은 상황에서 집주인은 월세를 선택하고, 임차인은 전세를 선택하는 것이 합리적이다. 임차인의 차입제약과 자산축적 정도가 점유형태 선택에 영향을 미친다는 전ㆍ월세선택 차별화가설을 기반으로 해석하면 임차인과 임대인의 최적의 선택은 반대이다. 수요에 비해 공급이 적은 임대인이 우월한 지위를 가지는 시장이라면, 임대인은 시장에 월세를 공급할 것이다. 반대의 경우, 임차인의 선택의 폭이 넓은 시장이라면, 임대인은 RI스프레드를 취할 수 없더라도 전세를 선택할 것이다. 시장의 임차수요와 임대공급여건은 점유형태 결정에 주요한 영향을 미친다. 본 연구는 전ㆍ월세 계약에 영향을 미치는 요인을 고려하였을 때, 임차수요와 임대공급 여건이 전ㆍ월세 선택에 차별적인 영향을 미치는지 분석하였다. 실증분석은 서울과 6대광역시의 2011년부터 2020년까지 120개월의 월별 시계열 데이터를 이용하였다. VAR모형을 이용하여 분석한 결과 시장에서 전세의 공급부족이 점유형태 선택에 일부 영향을 미침을 확인하였다. 임대수요가 증가하면 월세계약의 비중이 높아졌다. 공급보다 수요가 우위인 시장에서 임대인은 전세보다 월세를 선호하는 것으로 나타났다. 실증분석을 통해 주택 임대차 계약 시 점유형태 선택은 시장의 수급상황에 따라 결정될 수 있음을 확인하였다. 그러나, 울산광역시는 가설에 부합하는 결과를 보이지 않았다. 이러한 결과는 본 연구가 채택한 실증모형이 지역별 하부시장을 세밀하게 고려하여 보완되어야 함을 시사한다.
Abstract
This study analyzed whether supply and demand conditions affect housing tenure choice based on the supply-demand hypothesis. In a situation where the Chonsei-to-monthly-rent conversion ratio is consistently higher than the market interest rate, it is reasonable for the landlord to choose monthly rent and the tenant to choose Chonsei. When interpreted as the Chonsei-Monthly rent choice differentiation hypothesis that tenure choice is affected by the owner’s borrowing constraints and the tenant’s asset condition, the optimal tenure choice of the owner and the tenant is the opposite. Analysis using the VAR model was conducted using 120 monthly time series data from 2011 to 2020 for Seoul and six metropolitan cities. As a result of analyzing the effect of the shortage of Chonsei supply on the housing tenure contract ratio, the hypothesis was adopted in some cities. The proportion of monthly rental contracts increased as rental demand increased. In a market where rental demand is higher than supply, it is found that landlord prefer monthly rental contracts rather than Chonsei. Through empirical analysis, it was confirmed that the housing tenure contract can be determined by supply and demand condition. But, the opposite results were shown in Ulsan city. This result suggests that the model of this study should be supplemented in consideration of the submarket characteristics in the future.
- 발행기관:
- SH공사 도시연구원
- 분류:
- 국제/지역개발