부동산 매매에서 해약금에 관한 고찰 - 거래 실무에서 통용되는 계약 조항과 판례의 입장을 중심으로 -
A study on cancellation fees in real estate sales - Focusing on the precedents and the contract clauses commonly used in transaction practices -
한종현(부산지방법원 서부지원)
515호, 22~43쪽
초록
현행 부동산 거래 실무에서 가장 많이 사용되는 계약서 양식(통용계약서)이 있다. 이 연구에서는 그중 매매계약서 양식에 기재된 해약금 조항(통용조항)의 의미를 분석한다. 통용조항은 ① 계약금이 실제로 교부되었는지가 분리되어 있어 그 수수와 상관없이 계약금을 해약금의 기준으로 삼겠다는 합의이고, ② 이행의 착수가 아니라 중도금의 완불을 해약금해제 봉쇄 조건으로 삼고 있다는 점에서 민법 제565조 제1항과 다르다. 따라서 당사자가 계약을 체결할 때 별도로 통용조항과 같은 취지로 해약금 약정을 삽입하였다면, 이는 임의규정으로서 민법 제565조 제1항에서 정한 ‘다른 약정’이 있는 경우에 해당한다. 그래서 해약금 관련 사항은 그 계약 내용에 따라 해결되어야 한다. 통용조항이 삽입된 계약 체결 후 계약금만 전부 지급된 상황에서는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 2배를 상환하여 각자 해약금해제할 수 있다. 이때 매도인이 매수인에게 주는 계약금 2배의 액수에는, 이미 받은 계약금 액수만큼 원상회복의무를 선이행하는 것이 포함되어 있다. 한편 계약금이 일부 지급된 상황이라면 매수인은 약정한 계약금 전액을 지급하여 통용조항의 문면을 실현함으로써 해약금해제할 수 있고, 매도인은 신의칙에 따라 이미 받은 계약금 일부에 더하여 계약금 1배액을 추가로 상환함으로써 해약금해제할 수 있다. 통용조항과 같은 합의가 없이 ㉠ 매매당사자가 ㉡ 계약서가 아니라 구두로 ㉢ 목적물과 대금(계약금 및 잔금)에 관하여만 합의하고 ㉣ 그에 따라 계약금을 지급하는 경우나, Ⓐ 매매당사자가 Ⓑ 수기로 매매계약서를 작성하거나 통용계약서와 다른 양식을 사용하면서 Ⓒ 해약금약정을 별도로 하지 않은 경우 등, 통용계약서가 적용되지 않는 경우에는 민법 제565조 제1항이 적용된다. 이때 계약금이 전부 지급된 경우라면 통용조항이 적용되는 경우와 다르지 않다. 한편 계약금이 일부만 지급된 경우, 매수인은 이행 착수 전까지 매도인에게 약정한 계약금과 이미 교부한 일부 액수 사이의 차액만을 교부하며 해제하겠다는 의사를 표시하면 그 자체로 민법 제565조 제1항이 정한 계약금계약이 성립됨과 동시에 해약금해제의 효과가 발동된다. 그런데 판례의 입장에 따르면 매도인은 계약금을 전부 받지 못하였으므로 계약금계약이 성립되지 아니하여 해약금해제를 할 수 없다. 결국 판례의 입장은 이때 매도인이 계약금약정(계약금계약과 별도로 매매계약의 일부를 구성하는 별도의 약정)을 법정해제한 후 그 계약금약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 있는 때 비로소 주계약을 해제할 수 있다는 것으로 해석되어야 한다. 당사자가 통용계약서 기준으로 부동산 매매계약을 체결한 경우라면 법원이 해약금해제를 판단할 때 민법 제565조 제1항을 곧바로 적용해서는 안 된다. 그런 상황에서는 당사자가 민법 제565조 제1항의 적용을 전제로 주장하더라도, 그에 선행하는 합의가 있으므로 법원은 당사자의 합의 존재를 확인하고 그 내용을 탐색하여 판단에 나아가야 한다. 합의는 임의규정에 선행한다.
Abstract
There is a common contract form used in real estate transaction practices. In this study, the meaning of the cancellation fee clause (“prevailing clause”) written in a common form is analyzed. The prevailing clause is different from Paragraph 1 of Article 565 of the Civil Act, and the reasons are as the following: ① the prevailing clause is an agreement to use the down payment as the standard for the cancellation fee regardless of whether or not the down payment is actually delivered, and ② the full pay of the intermediate payment, rather than the start of the performance, is set as the condition for blocking the cancellation of the contract by cancellation fee. In a situation where only the down payment has been paid in full after the conclusion of the contract, the buyer may waive the down payment, and the seller may cancel the contract by repaying twice the down payment. If the down payment has been partially paid, then the buyer can cancel the contract by paying the full amount of the agreed upon down payment, as realizing the prevailing clause. And the seller can cancel the contract by returning what he/she has been given by the buyer and additionally paying the exact amount of the down payment. In the absence of the prevailing clauses, Paragraph 1 of Article 565 of the Civil Act is applied. If the entire down payment is paid, it is not different from the case where the prevailing clause applies. On the other hand, if only part of the down payment has been paid, then the buyer may cancel the contract by delivering only the difference between the agreed down payment and the partial payment already delivered to the seller before the performance begins. However, according to the precedents, since the seller did not receive the full down payment and it is not regarded as the prerequisites of Paragraph 1 of Article 565 fulfilled, the seller can’t cancel the contract. In that case, the seller may rescind the main contract only after the rescission of the down payment agreement.
- 발행기관:
- 대한변호사협회
- 분류:
- 법학