가계약의 해석에 대한 소고 -대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결-

대상 판결인 대법원 2003. 4. 11. 선고 2001다53059 판결에 따르면 가계약이나 가계약금계약은 별도의 약정이 없는 한 법적 구속력이라고 부를만한 내용을 전혀 가지지 않는다. 이에 따르면 가계약이나 가계약금계약은 법적 구속력이 전혀 없는 계약의 교섭단계 내지 준비단계에서의 사실행위에 가깝게 되었다. 가계약은 소권을 발생시키지 않는 순전한 裸約正이 아니라 가계약금이라는 구체적 금원의 교부를 수반하고 있다. 가계약금이라는 금전의 교부는 가계약에 단순한 합의나 약정만 존재하는 것이 아니라는 것을 뜻한다. 본계약 체결 우선권에 대한 대가로 수수되는 것이 가계약금이고, 매도인이나 임대인이 가계약금을 그냥 돌려주면서 본계약체결을 거부할 수 있다고 생각하는 일반인은 존재하지 않는다. 가계약금을 받고 가계약을 체결한 매도인이나 임대인은 가계약의 상대방에게 본계약체결에 대한 구속을 받는다고 일반인들은 생각한다. 가계약의 해석은 이러한 상식에 기반해야 한다. 가계약금을 수수하는 가계약은 단순한 나약정이 될 수 없다. 가계약금이라는 대가의 의미를 가지는 금원 수수는 프랑스의 꼬즈나 미국의 약인에 해당한다. 이에 기하여 가계약금을 실제 주고 받는 가계약은 법적 구속력을 가지는 계약이 되는 것이다. 가계약의 내용은 본계약체결에 대한 매수인 또는 임차인의 우선권이고, 가계약금을 수수하면서 가계약을 체결한 매도인 또는 임대인은 상대방의 본계약 체결 우선권 행사에 대하여 구속받는다. 가계약상 당사자들의 권리와 의무를 이렇게 해석한다면, 그러한 가계약의 내용을 실현하는 이행의 소 또한 제기할 수 있어야 할 것이다.