건물 소유ㆍ점유와 대지 점유ㆍ사용관계 시론(試論)

토지와 건물을 별개 독립한 부동산으로 취급하는 우리 부동산 법제에서 이를 둘러싼 법률문제를 합리적으로 해석하는 것이 중요한 과제이다. 특히 건물의 소유자와 점유자가 다른 경우 물권적 청구권의 상대방, 부당이득반환･불법행위에 기한 손해배상, 취득시효, 소멸시효와 관련하여 어려운 문제가 제기된다. 대지이용권이 없으면서 건물소유자와 점유자가 다른 경우 대지소유자의 물권적 청구권의 상대방이 문제된다. 학설과 판례는 원칙적으로 건물소유자라고 하면서 다만 미등기건물을 매수하는 등 양수받아 인도하고 반대급부를 이행한 ‘사실상 처분권자’도 상대방이 될 수 있다고 하나, 미등기건물의 양수인은 등기를 얻지 못한 이상 건물 자체에 관하여 법률상 처분권을 가지고 있지 않다는 점을 고려하면, ‘사실상 처분권’에 양도 등의 법률적 처분을 할 수 있는 권한을 보유하게 된 것으로 보는 것에는 선뜻 동의하기 어렵다. 사실상 처분권자를 물권적 청구의 상대방으로 인정하는 것은 소송경제상 수긍할 수 있고, 이 경우 건물소유자 역시 청구의 상대방이 될 수 있고, 사실상 처분권자와 연대하여 물권적 청구권에 기한 의무를 부담한다고 볼 수 있다. 부당이득반환관계는 반드시 점유를 매개하여서만 발생하는 것은 아니므로, 건물을 소유하지 않는 점유자도 토지소유자에 대하여 부당이득을 하고 있다고 인정할 수 있지 않을까 한다. 그리고 건물이 전매된 경우 최종매수인은 물론 중간자 역시 연대하여 부당이득반환책임을 진다. 한편 취득시효의 문제에서는 시효완성의 효과가 건물점유자에게 발생한다고 보아야 하는 것은 아닌데, 건물점유자의 자연적 자주 점유의사가 대지에 대하여 미친다고 보기 어렵기 때문이다.