전세보증금 미반환 피해자 구분에 관한 연구 - 특별법상 피해자와 사실상의 피해자를 중심으로 -
A study on the classification of victims of non-return of rental deposits - Focusing on victims under special laws and de facto victims -
조재진(세명대학교 지역사회연구소)
12권 4호, 243~276쪽
초록
전세보증금 미반환 이행의 문제가 여럿 발생했고 이는 사회적으로 전세 계약하면 보증금 전부 돌려받지 못한다는 강한 인식까지 남기게 되었다. 거액의 보증금을 일시 납입하고 계약기간 동안 월 차임을 별도로 지급하지 않는 실무상 ‘전세’는 민사특별법의 주택임대차보호법 측면으로 주택을 대상으로 하는 포괄적인 ‘임대차’의 개념에 속한다. 우리가 실무상 월세, 전세를 구분하지만 차임 지급방식이 다를 뿐 법률상으론 모두 ‘주택 임대차’에 포함되는 것이다. 이런 주택 임대차 계약은 우리가 일상생활에서 빈번하게 발생하고 경험한 내용을 바탕으로는 큰 문제가 없었기 때문에 쉽고 가벼운 계약으로 생각하는 경우가 있다. 하지만 이행의 문제를 남기는 채권계약은 항상 서로 간의 다툼이 발생할 것을 가정하고 준비해 놓지 않으면 문제가 발생하는 상황마다 급하게 대처가 어려운 아주 민감한 계약이다. 관련된 법률 내용을 이해하고 있고 계약과 보증금 반환의 구조, 이행의 문제, 민사집행법상 부동산 강제 처분 절차인 경매에 관하여도 그 절차와 법률 내용을 이해하고 있을 것을 요구하고 있다. 이것은 임대차 계약뿐만 아니라 의사의 합치로 이루어지는 모든 법률행위는 기본적으로 이와 같은 법률지식 및 행위능력을 요구하고 있다. 그러나 2017년부터 발생한 보증보험 사고 접수내역과 대위변제 금액 자료에 의하면 주거문제를 임대로 해결해야 하는 특정 연령대와 연령대를 벗어난 소수의 케이스라 할지라도 경험이 부족한 것에 따른 계약으로 계약만료 시점에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인이 취해야 할 법적 구속력을 확보하는 내용을 정확히 이해하지 못하고 있다고 보인다. 추가로 등기사항 증명서에 관한 이해와 부동산을 대상으로 설정하는 권리의 내용과 순위상 우열을 나누고 그 의미를 정확히 이해하는 것에 부족함이 있다고 보인다. 계약이전에 부동산 법률지식 및 공부상 권리 내용 이해에 부족함도 있지만, 보증금 미반환 이후에 해결 방법을 찾는 부분에서도 문제점이 보인다. 바로 보증금만 돌려받지 못했으면 ‘전세사기’로 이해하는 것이다. 임차인 본인도 보증금만 돌려받지 못하면 무조건 전세사기 당했다고 잘못 생각하는 경우가 있다. 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실관계만 같을 뿐, 전세사기와 전세보증금 미반환은 법률상 대처 가능한 범위도 다르다. 무엇이 전세사기인지, 어떤 경우가 전세사기에 해당하는지, 전세사기에 해당하지 않지만, 보증금을 돌려받지 못한 경우는 무엇인지 그 경우 임차인의 지위와 보증금 반환을 위한 후속대책이 있는지 관하여 구분할 필요가 있는 것이다. 따라서 본 연구는 주택을 대상으로 임대차 계약에 있어서 보증금 반환을 받지 못한다는 공통점은 있으나 그 해결 방법이나 특별법 적용 여부에 따른 후속대책이 전혀 다르다는 것에 필요성을 느껴 보증금을 반환받지 못하는 경우를 다섯 가지 경우로 구분하여 ‘특별법상 피해자’와 ‘사실상 피해자’를 구분하고 각각의 현황과 후속대책에 관한 비교분석을 통하여 임대차 계약의 이해를 위한 국토부 주관 교육의 필요성을 제시하고 필요할 때마다 특별법으로 당장 문제를 메우는 방법이 아니라 예방을 위한 방법을 마련하는 것에 필요성을 느껴 임대차 계약의 진입장벽과 법률관계 이해를 통하여 국민의 임대차 계약 법률 지식수준을 일정 수준 이상으로 끌어올릴 것을 목적으로 등기부상 임대차현황 표시와 등기부상 권리 실체관계의 요약을 추가하는 방법으로 제시한다.
Abstract
There were several problems with the non-return of the jeonse deposit, which left a strong social perception that if you sign a jeonse contract, you will not receive the entire deposit back. In practice, ‘lease’, which involves paying a large deposit in a lump sum and not paying separate monthly rent during the contract period, falls under the comprehensive concept of ‘lease’ for housing in terms of the Housing Lease Protection Act of the Special Civil Act. In practice, we distinguish between monthly rent and jeonse, but the rent payment method is different, but legally, they are all included in ‘housing lease.’ This kind of housing rental contract is sometimes thought of as an easy and light contract because it occurs frequently in our daily lives and there were no major problems based on our experience. However, a bond contract that leaves issues of implementation is a very sensitive contract that is difficult to deal with in a hurry whenever a problem arises unless one assumes that a dispute will always arise and prepares for it. It is also required to understand the relevant legal content, the structure of contracts and deposit returns, implementation issues, and auction, which is a compulsory disposition of real estate under the Civil Execution Act. This means that not only lease contracts but also all legal acts performed through agreement of doctors basically require the same legal knowledge and ability to act. However, according to the data on the registration details of guarantee insurance accidents and the amount of subrogation claims that have occurred since 2017, even in the small number of cases outside the specific age group or age range where housing problems must be resolved through renting, the landlord is not responsible for the contract due to lack of experience at the time of contract expiration. It appears that the tenant does not clearly understand the legal obligations that must be taken if the deposit is not returned. In addition, it seems that there is a lack of understanding of the certificate of registration, the contents of the rights established for real estate, distinguishing superiority and inferiority in ranking, and accurately understanding their meaning. There is a lack of understanding of rights in real estate law knowledge and study before signing a contract, but there is also a problem in finding a solution after the deposit is not returned. If you do not get your deposit back right away, it is considered a ‘lease fraud.’ There are also cases where tenants mistakenly believe that they have been scammed by renting if they do not receive their deposit back. Only the fact that the deposit is not returned is the same, but the scope of legal action between jeonse fraud and non-return of the jeonse deposit is also different. It is necessary to distinguish what is a jeonse fraud, what cases are considered jeonse fraud, what are the cases that do not fall under jeonse fraud but the deposit is not returned, the status of the lessee in that case, and whether there are follow-up measures for returning the deposit. Therefore, this study has the common point of not receiving a refund of the deposit in a rental contract for housing, but felt the need to find a solution and follow-up measures depending on whether special laws are applied or not, are completely different, and divided into five cases where the deposit is not refunded. Separately by distinguishing between 'victims under special laws' and 'actual victims' and comparatively analyzing the current status and follow-up measures for each, the need for education hosted by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport to understand lease contracts is presented, and a method of immediately solving problems with special laws whenever necessary is provided. Rather, we felt the need to prepare a method for prevention, and aimed to raise the public's level of legal knowledge of rental contracts to a certain level by understanding the entry barriers and legal relationships of rental contracts, indicating the current status of leases on the register and rights on the register. Presents a method for adding a summary of entity relationships.
- 발행기관:
- 사단법인 한국법이론실무학회
- 분류:
- 법학