주택임대차법상 실거주를 이유로 한 계약갱신거절권에 관한 소고 - 대법원 판결들을 중심으로 -
A Study on the Lessor's Right to Refuse Contract Renewal for Actual Residence under the Housing Lease Protection Act - Focusing on Supreme Court Decisions -
최지현(중앙대학교 법학전문대학원)
26권 4호, 591~621쪽
초록
본고는 필자의 “주택임대차보호법 제6조의3 갱신거절사유 중 임대인 등의 실거주에 관한 소고”의 후속 연구에 해당한다. 위 논문에서 필자는 동법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 “임대인등의 실거주”에 관한 하급심 판결들을 분석하고 시사점을 도출하 였다. 이후 위 제8호에 관한 대법원 판결들이 선고되었는데, 특히 대상판결 및 2022 다213641 판결은 임차인의 계약갱신요구권, 임대인의 갱신거절권이 신설된 2020년개정 주택임대차보호법과 관련된 대법원의 첫 판결로서 분석에 큰 의미가 있다. 결론적으로 필자는 위 대법원 판결들의 판시내용에 찬성하는 입장이다. 기존 하급심 판결은 비록 하나로 통일된 입장은 아니지만, 임대인이 주택을 매도하였는데 매수인은 그 주택에 실거주할 의사가 있는 경우 임대인과 매수인 모두 갱신거절권을 행사하지 못한다는 취지로 판시하여 임대인의 재산권 행사가 과도하게 제한되는 면이 있었다. 그러나 대법원은 종전 임대인도 동법 제6조 제1항 전단의 갱신거절기간 내라면, 비록 제8호 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 이후에 발생한 것이라 하더라도 갱신거절권을 행사할 수 있다고 하였다. 또한 임대인 지위를 승계한 임차 주택의 매수인도 위 갱신거절기간 내 갱신거절권을 행사할 수 있다고 하였다. 이와 같이 대법원이 임대인의 갱신거절권 행사 기간을 확대한 것은 타당하다. 또한 대법원은 매수인이 종전 임대인의 갱신거절권을 승계하지 않고도 스스로 갱신거절권을 행사할 수 있다고 판단한 점에서 타당하다. 법 제3조 제4항은 포괄승계가 아니라 입법정책적으로 임차인 보호를 위해 규정한 법률상 당연승계 조항으로 매수인이 임대인의 모든 권리를 승계하는 것이 아니기 때문에, 매수인이 임대인의 갱신 거절권을 승계받아 행사한다고 보기는 어렵다. 다만 위 대법원 판결들은 주택임대차 보호법 제6조 제1항 전단의 갱신거절기간 내 매수인 명의로 소유권이 변동된 사안으로, 추후 위 갱신거절기간 이후 매수인 명의로 소유권이 변동된 사안에 관하여 대법원 판결이 선고된다면 주목할 만한 것이 될 것으로 본다.
Abstract
This thesis is a subsequent study to the previous work, “A Study on the Actual Residence of the Lessor among the Grounds for Refusal of Renewal of Article 6-3 of the Housing Lease Protection Act.” In the previous paper, I analyzed lower court decisions regarding “actual residence of the lessor” as stipulated in Article 6-3(1)8 of the Housing Lease Protection Act and derived implications. Subsequently, Supreme Court decisions on this provision were issued, particularly the 2021da266631 decision and the 2022da213641 decision, which are significant as the first Supreme Court rulings related to the 2020 amended Housing Lease Protection Act that introduced the lessee’s right to request contract renewal and the lessor’s right to refuse renewal. In conclusion, I agree with the Supreme Court’s decisions. While lower court decisions were not unified, they tended to restrict the lessor’s property rights by ruling that neither the lessor nor the buyer could exercise the right to refuse renewal if the lessor sold the house and the buyer intended to actually reside in it. However, the Supreme Court held that the lessor could exercise the right to refuse renewal within the refusal period prescribed in the former part of Article 6(1) of the Housing Lease Protection Act, even if the grounds under subparagraph 8 arose after the lessee exercised their right to request renewal. Furthermore, the Court held that a person who acquires a leased property (including those who succeed to the right to lease) is considered to have assumed the position of the lessor by operation of law and could also exercise the right to refuse renewal within this period. I consider the Supreme Court’s expansion of the period for exercising the lessor’s right to refuse renewal to be appropriate. I also agree with the Supreme Court’s decision that the buyer can exercise the right to refuse renewal independently without succeeding the former lessor’s right. Article 3(4) of the Housing Lease Protection Act is not a comprehensive succession clause. As the buyer does not succeed all rights of the lessor, it is difficult to view the buyer as exercising the lessor’s right to refuse renewal through succession. However, these Supreme Court decisions dealt with cases where ownership was transferred and registered under the transferee’s name within the refusal period prescribed in the former part of Article 6(1) of the Housing Lease Protection Act. I anticipate that future Supreme Court decisions on cases where ownership changes to the buyer’s name after this refusal period will be noteworthy.
- 발행기관:
- 중앙법학회
- 분류:
- 법학