임대차(전세)계약에서 보증금반환에 불안요소와 부동산교육의 필요성에 관한 연구 - 사례와 판례를 중심으로 -
A Study on the Unstable Factors of Return of Deposit in Lease (Jeonse) Contract and the Need for Real Estate Education - Focusing on Cases and Precedents -
조재진(세명대학교); 권기욱(세명대학교)
13권 1호, 271~296쪽
초록
임대차 계약에서 보증금의 반환이 정상적으로 이행될 것인가에 대한 불확실성이 지속되고 있는 현시점에서, 그 위험을 최소화하고자 특별법 제정과 주택임대차보호법 개정요구, 전세권 등기 의무화의 필요성이 제기되고 있다. 한편으로는 전세의 위험성을 완전히 배제할 수 없다는 점에서 전세 소멸을 제시하고, 주택시장의 변화에 따른 자연적인 흐름이라는 관점으로 분석하는 전세포비아 연구도 존재한다. 주택의 임대는 국가적 측면에서 국민의 주거 안정을 위한 필수 불가결한 요소로 자리 잡고 있다. 저소득층은 월세와 전세의 형태로 주거의 향상을 목표로 대부분의 소득이 집중되기도 한다. 완벽하게 임대차가 불필요한 시장이 아니라면, 자가 보유가 가능하더라도 개인의 가치 판단에 의해 주택 구매력을 갖췄음에도 임대차를 선택하여 주거를 해결하는 경우가 있다. 상대적인 경우지만, 그만큼 임대차는 주택 시장에 필수적인 요소로 작용하고 있다는 의미이다. 국민 주거안정을 위한 필수요소인 임대차(전세) 계약에서 최근 2년 동안 지속적 불안요소로 나타나고 있는 원인은 전세보증금 미반환 이라는 종합위험요소에 있다. 이를 대처할 수 있는 법적 근거와 실질적 안정성 확보가 임차인 측면에서 가능한지에 대한 불안감이 이어지고 있다. 임대인의 재정 상황, 임대 이력, 개인 채무 관계, 보증금 반환 관련 소송기록, 제세공과금 미납 여부, 임대주택 정보공개 동의 여부, 공인중개사와의 관계 확인, 금융신용 및 개인적 신뢰도를 종합적으로 검토해야 한다. 이는 모두 계약 전 확인해야 할 사항으로, 보증금 반환에 조금이나마 안전성을 확보할 수 있으며, 보증금 미반환 분쟁 발생 시 대처할 수 있는 법률적, 실무적 지식을 갖추었는지 확인해야 한다. 본인의 임차권이 강제 집행 과정에서 실질적인 금전 보상(배당)을 통해 보증금 반환 청구권의 실현이 가능한지 미리 확인해야 임대차 계약을 위한 최소한의 임차인 준비가 끝나는 것이다. 본 연구는 ‘전세’ 형태의 임대차계약에서 보증금반환 채무자의 이행을 보전할 수 있는 안전한 계약을 구분하고 분쟁을 대비할 수 있을 정도의 법률적, 실무적 수준을 제고하기 위하여 관련 판례분석을 통하여 그 필요성을 검증한다. 또한, 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험에서 최소화하고 임대차시장의 건전성을 확보하기 위하여 고등학교, 대학교 교육과정에서 부동산교육의 필요성을 제고하고자 한다.
Abstract
Amid ongoing uncertainty regarding the normal return of deposits in lease agreements, there is a growing call for special laws, amendments to the Housing Lease Protection Act, and mandatory registration of lease rights to mitigate risks. Studies on "jeonse phobia" indicate that completely eliminating risks associated with jeonse is not feasible, as these risks are seen as a natural consequence of changes in the housing market. Housing leasing is crucial for the stability of citizens' housing, particularly for low-income individuals who often allocate a significant portion of their income to improve their housing situation through monthly rent or jeonse. Even those who can afford to buy homes may choose leasing based on personal preferences. The primary risk in jeonse contracts, which are vital for housing stability, is the non-return of the jeonse deposit, causing ongoing anxiety among tenants. To address this, it is essential to thoroughly assess the landlord's financial situation, rental history, personal debts, litigation records, tax status, and relationships with real estate agents. These factors should be verified before signing a contract to ensure some level of safety regarding deposit returns. In case of disputes over deposit non-return, tenants must possess the legal and practical knowledge to respond effectively. This study aims to identify safe contracts that ensure deposit return obligations and to enhance legal preparedness through case law analysis. Additionally, it advocates for increased real estate education in high school and university curricula to minimize risks for tenants and promote a sound leasing market.
- 발행기관:
- 사단법인 한국법이론실무학회
- 분류:
- 법학