임차보증금 반환채무의 면책적 인수 여부에 관한 공인중개사의 주의의무 - 대상판결 : 대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결 -
Duty of care of licensed real estate agents regarding the assumption of liability with release for the return of the rental deposit - A Commentary on the Supreme Court 2024DA239364 on September 12, 2024 -
이해진(한국농업기술진흥원 경기농식품벤처창업센터); 최예린(캐나다 온타리오주 Century 21 New Concept); 김제완(고려대학교)
42권 1호, 57~87쪽
초록
대상판결은 임대중인 주택을 매매하면서 임차보증금을 매수인이 면책적으로 인수하기로 하여 거래하였으나, 매수인이 보증금을 반환하지 못하자 전세금보장신용보험의 보험자가 임차인에게 대신 지급하고 종전 임대인인 매도인을 상대로 구상금을 청구하게 되어 결과적으로 면책적 채무인수가 아니라는 점이 확인된 사안에 관한 것이다. 대상판결에서 대법원은 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사･확인하여 설명할 의무가 없다고 보아 배상책임 부정취지로 파기환송한 사안이다. 필자는 공인중개사의 주의의무 위반이 아니라는 대상판결의 논지에 공감하지 않으며, 원심과 같이 일부 배상책임을 인정하는 것이 타당하다는 입장이다. 왜냐하면 공인중개사로서는 변호사의 업무와 달리 최종적인 법률의견을 부여하여야 할 의무는 없고 또한 그래서도 안되지만, 있을 수 있는 법적 쟁점을 설명하는 한편 부동산 거래의 위험성에 대비해 변호사의 최종적 의견을 받아볼 수 있도록 중개의뢰인에게 권고･조언하여야 할 최소한의 의무를 부담한다. 이는 외국의 부동산 중개 실무상으로도 널리 인정되는 기본적인 주의의무이다. 본건의 경우, 중개사로서는 적어도 면책적 채무인수와 신용보험약관 등에 대해 임차인이 승낙을 하였는지 여부 등에 관하여는 확인하고 설명하여야 할 의무를 부담하고, 문제가 있어 보이는 경우 좀 더 정확한 의견을 받기 위해 의뢰인이 필요한 경우 변호사에게 법률의견을 구하도록 권고･조언하도록 하는 것이 올바른 방향이라는 생각한다. 추가적으로, 임차보증금 반환의 보장과 전세사기 문제의 해결을 위한 법적 개선방향으로 부동산중개사법 시행규칙에 공인중개사로 하여금 임차보증금 반환가능성에 대한 확인･설명의무 추가, 임대주택 양도시 임차보증금 승계에 대한 현행 판례법리를 면책적 채무인수를 병존적 채무인수로 변경하고, 보다 근본적으로는 임차보증금 반환보증을 위한 임대인의 보증보험 가입 의무화를 하는 것도 필요하다.
Abstract
The case concerns the sale of a leased residential property, where the buyer agreed to assume the rental deposit through a assumption of debt with release of liability. However, as the buyer failed to return the deposit, the insurer, having made a subrogation payment to the tenant, exercised its right of recourse against the original landlord, ultimately leading to the denial of the novation. The Supreme Court ruled that a real estate agent is not obligated to investigate or explain the legal nature of debt assumption, thus denying liability. However, the author disagrees, arguing that while real estate agents are not required to provide legal opinions, they must at least explain potential legal risks and advise the clients to seek legal counsel when necessary. Accordingly, institutional improvements are needed, including (i) adding a duty for real estate agents to verify and explain the feasibility of security deposit returns, (ii) modifying the Korean Supreme Courts' Precedents to treat the assumption of a tenant’s deposit as a cumulative rather than a released obligation, and (iii) mandating landlords to obtain guarantee insurance for deposit refunds.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학