서울 아파트 시장에서의 가격 결정 요인에 대한 연구:전세가격, 매매가격, 전세수급의 장기균형 및 인과적 관계 분석
Determinants of Prices in the Seoul Apartment Market: Analysis of Long-Term Equilibrium and Causal Relationships among Lease Price, Sales Price, and Lease Demand and Supply
오해종(서강대학교 일반대학원 부동산학과 박사과정); 이상근(서강대학교)
24권 1호, 73~103쪽
초록
본 연구의 목적은 서울 아파트 시장에서의 가격 결정 요인을 중심으로 전세가격, 매 매가격, 그리고 전세수급 간의 관계를 살펴보는 것이다. 이를 위해 본 연구에서는 변수들 간의 장기적 관계의 존재를 검증하는 ARDL 바운드 테스트 접근법을 사용하 고, 이와 함께 토다ㆍ야마모토(1995)의 수정된 그레인저 인과관계 검정을 사용하여 변수 간 인과적 관계의 존재 여부와 방향성을 검증하였다. 실증분석에서는 2005년 1월부터 2024년 12월까지의 월별 데이터를 사용하였다. ARDL 바운드 테스트 검증 결과 전세가격(또는 전세가율), 매매가격, 전세수급(전세 수요와 공급의 상대적 강도), 그리고 주택담보대출금리 간에 통계적으로 유의미한 장기적 균형관계가 존재하는 것으로 나타났다. 토다-야마모토 그레인저 인과관계 검정 결과, 매매가격은 전세가격 및 전세가율을 일방향으로 인과하고, 전세수급은 매매가격을 일방향으로 인과하는 것으로 나타났 다. 또한 전세수급과 전세가격 간에는 양방향 인과관계가 존재하지만, 전세수급과 전세가율 간에는 인과관계가 없는 것으로 파악되었다. 주택담보대출금리는 전세가 격, 전세가율, 전세수급, 그리고 매매가격 등 다른 모든 변수들과의 양방향적 인과관 계를 갖는다는 증거가 발견되었다. 연구 결과를 요약하면 서울 아파트 시장에는 전세가격(또는 전세가율), 매매가격, 전 세수급, 그리고 주택담보대출금리 간에 다양하고 복잡한 관계가 존재하고 있고, 전 세 수요 공급의 상대적 강도는 동시적 및 시간적으로 전세가격(또는 전세가율), 매 매가격, 그리고 주택담보대출금리와 밀접한 연관성을 갖는 것으로 확인되었다.
Abstract
The purpose of this study is to explore the determinants of price in the Seoul apartment market and examine the relationships among lease price, sales price, and lease demand and supply. This study employs an ARDL bounds testing approach to cointegration to test for the existence of a long-run relationships among the variables. Additionally, the existence and direction of causality among the variables are examined using a modified version of the Granger non-causality test proposed by Toda and Yamamoto (1995). This study uses monthly data covering the period from January 2005 to December 2024. The empirical evidence from the ARDL bounds test indicates a statistically significant long-run equilibrium relationship among lease price (or lease-to-sales price ratio), sales price, the relative strength of lease demand and supply, and mortgage interest rates. Results from the Toda-Yamamoto Granger non-causality test reveal several statistically significant relationships: sales price Granger-causes lease price and the lease-to-sales price ratio; lease demand and supply Granger-cause sales price; there exists a bidirectional causal relationship between lease demand and supply and lease price, but no causality between lease demand and supply and the lease-to-sales price ratio. Moreover, the evidence shows that mortgage interest rates exhibit bidirectional causality with all other variables (i.e., lease price, lease-to-sales price ratio, lease demand and supply, and sales price). In summary, the empirical findings suggest the existence of various complex relationships in the Seoul apartment market among lease price (or lease-to-sales price ratio), sales price, lease demand and supply, and mortgage interest rates. Furthermore, the relative strength of apartment lease demand and supply is found to be closely linked to lease price (or lease-to-sales price ratio), sales price, and mortgage interest rates, both contemporaneously and over time.
- 발행기관:
- 한국감정평가학회
- 분류:
- 기타국제/지역개발