국내 리츠 자금조달 방안에 관한 연구: 한국 유상증자와 미국 상환전환우선주 사례를 중심으로
A study on domestic REIT financing methods: Focusing on the cases of Korean paid-in capital increase and U.S. redeemable convertible preferred stocks
김현중(국민연금 기금운용본부 아시아사모투자팀); 정희형(한국은행 기획협력국 디지털혁신실); 노상윤(전북대학교)
10권 1호, 59~97쪽
초록
본 연구는 국내 상장 리츠의 자금조달 문제를 해결하기 위한 대안으로 상환전환우선주(redeemable convertible preferred stock, RCPS)의 도입 가능성과 효과를 분석하였다. 기존 유상증자 방식은 투자자 신뢰 저하, 주가 하락, 지분 희석 등 구조적 한계가 존재하며, 이에 따라 미국 리츠의 RCPS 발행 사례를 조사하여 시사점을 도출하였다. Alexandria, Digital Realty 등 사례 분석을 통해 RCPS가 안정적인 배당 제공, 전환 및 상환 기능을 통해 투자 유인을 높이고 자본 재구조화에 기여함을 확인하였다. 국내 적용을 위해 Cap. Rate 기반 배당모델, 청산우선권, initial public offering(IPO) 래칫 조항 등을 반영한 구조를 제안하였으며, 리스크 및 제도적 요건도 검토하였다. RCPS는 리츠의 대형화와 ETF 편입 요건 충족을 지원하며, 국내 리츠 시장 활성화 및 투자 다변화에 기여할 수 있는 실효성 있는 수단으로 평가된다.
Abstract
This study explores the introduction of RCPS (redeemable convertible preferred stocks) as an alternative financing tool to address the capital-raising challenges faced by listed REITs (real estate investment trusts) in Korea. Traditional rights offerings have shown structural limitations such as reduced investor confidence, stock price declines, and equity dilution. To derive practical insights, this study analyzes RCPS issuance cases in the U.S., including Alexandria and Digital Realty, confirming that the RCPS enhances investor appeal and supports capital restructuring through stable dividend, conversion, and redemption features. For domestic applications, this study proposes a tailored RCPS model incorporating a cap rate-based dividend model, liquidation preference, and IPO (initial public offering) ratchet provisions, while also examining the related risks and regulatory requirements. The RCPS is evaluated as a viable instrument to promote REIT scale-ups, meet the ETF inclusion criteria, and revitalize the Korean REIT market through diversified investment opportunities.
- 발행기관:
- 주택도시보증공사
- 분류:
- 주택/부동산