프로젝트 리츠의 세제 개편방안 연구
Study on Tax Reform Plans for Project REITs
윤성만(서울과학기술대학교); 김완용(한양사이버대학교)
25권 3호, 7~34쪽
초록
[연구목적]본 연구는 프로젝트 리츠(Project REITs)가 부동산 PFV(Project Financing Vehicle)를 대체할 수 있는 제도적 수단으로서 갖는 가능성과 한계를 검토하고, 세제지원 방안을 통해 투자 활성화 전략을 제시하는 것을 목적으로 한다. [연구방법]① 부동산 PFV, 리츠, 사모펀드 제도의 법령 및 세제 구조를 조문 단위로 비교․분석하고, ② 금융감독원 및 국토교통부 등 공신력 있는 통계를 활용하여 현행 부동산 PF 대출 및 법인 현황을 기초자료로 제시하며, ③ 시나리오 기반 민감도 분석을 통해 제도 개선 효과의 잠재적 자금 유입 규모를 추정하였다. [연구결과]현행 부동산투자회사 세제는 다양한 특례를 포함하고 있으나 적용대상이 협소하고 요건이 과도하며 일몰 규정 중심으로 설계되어 실효성이 낮은 것으로 확인되었다. 특히 프로젝트 리츠는 제도상 현물출자 과세이연 특례(조특법 제97조의8)의 적용이 불가능하여 유인 효과가 약화된다. 본 연구는 현물출자 과세이연 특례의 적용대상 확대, 영업인가 기준 기한 완화, 개인 투자자의 현물출자 허용, 일몰 규정의 상시화 등을 개선방안으로 제시하였다. 민감도 분석 결과, 프로젝트 리츠로의 연간 자금 유입 규모는 최소 12.96조원에서 최대 41.55조원으로 추정되었다. [연구의 시사점]본 연구는 프로젝트 리츠가 PFV 중심의 차입 의존 구조를 보완하고 공모리츠 시장 활성화를 촉진할 수 있음을 확인하였다. 정책적으로는 현물출자 유인을 통한 자기자본 확충, 개인 투자자 참여 확대, 세제 일관성과 지속성 확보, 세수 중립성 보장과 사후관리 강화가 핵심 과제임을 시사한다.
Abstract
[Purpose]This study explores the potential of Project REITs as an alternative to Project Financing Vehicles (PFVs) in real estate development and proposes tax reforms to promote investment. [Methodology]The analysis combines：(1) comparison of PFVs, REITs, and Private Equity Funds (PEFs) based on statutory and tax provisions；(2) official statistics on PF loan balances and corporate registrations；and (3) scenario-based sensitivity analysis of potential capital inflows. [Findings]Current REIT tax incentives－such as in-kind contribution deferral, separate taxation of dividends, and property or comprehensive real estate tax exemptions－have limited effectiveness due to narrow scope, strict conditions, and sunset clauses. Project REITs are excluded from the tax deferral provisions of Article 97－8 of the Restriction of Special Taxation Act, weakening incentives for asset contributions. This study proposes four reforms：expanding deferral eligibility to Project REITs, extending the one-year deadline, allowing in-kind contributions by individuals, and converting sunset clauses into permanent rules. Sensitivity analysis suggests annual inflows of KRW 12.96－41.55 trillion. [Implications]Project REITs can reduce PFVs’ debt dependence and expand the REIT market. Policy directions include strengthening equity financing, broadening retail investor access, ensuring stable tax rules, and preserving fiscal neutrality through ex-post monitoring.
- 발행기관:
- 한국조세연구포럼
- 분류:
- 조세/세법