파산절차에서 농지의 취득 및 소유 제한에 관한 쟁점 연구
A Study on Issues Related to Acquisition of Farmland and Restrictions on Farmland Ownership in Bankruptcy Proceedings
정건희(법무법인 더 에이치 황해)
112호, 253~303쪽
초록
농지법은 경자유전과 투기 방지라는 역사적 배경과 농업 생산성 향상을 통한 경쟁력 강화라는 시대적 요구를 바탕으로 변천을 거듭하였다. 그 결과 현행 농지법은 농지의 취득 및 소유에 관해 공법과 사법이 교차하는 가운데 민사법의 광범위한 예외를 규정하고 있다. 먼저 농지는 전·답·과수원이라는 지목이 아닌 실제로 농지로 이용되는지 여부, 즉 현황에 따라 판단한다. 이 경우 농지가 농지법을 위반해 전용되더라도 기술적·규범적으로 원상회복할 수 있다면 여전히 농지로 취급된다. 농업경영 목적으로 농지를 취득하고자 하는 자는 농지 소재지 관서의 장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 그러나 농지취득자격증명은 소유권이전등기에 필요한 첨부서류로 농지를 취득할 자격이 있다는 사실을 증명할 뿐이다. 따라서 농지취득자격증명 없는 농지 매매계약도 유효하나 농지취득자격증명 없이는 농지의 소유권을 취득하지 못한다. 한편 파산절차 역시 집단적 채무조정절차이자 포괄적 강제집행절차로 민사법의 광범위한 예외를 두고 있다. 따라서 파산절차에서 농지법의 해석은 예외와 특례가 혼재되어 필연적으로 복잡한 법률문제를 초래한다. 이 논문에서는 파산절차에서 농지의 취득 및 소유 제한에 관한 10개의 쟁점을 발굴해 그 법률관계를 연구하였다. 즉 ① ② 파산관재인은 법률전문가인 변호사로 농업을 잘 알지 못한다. 따라서 농지의 현황은 서류를 중심으로 판단하면 족하다. 다만 농지 여부가 불분명할 때는 원칙적으로 형식적 경매를 신청해야 하고, 농지를 임의매각할 때도 매수희망자에게 농지의 취득절차와 요건에 관해 필요한 정보를 제공할 필요가 있다. ③ 파산절차에서 미이행 농지 매매계약의 처리는 일반적인 파산절차와 같다. 다만 매수인 파산 시 파산관재인은 매수인의 농지취득자격증명 발급신청권을 행사할 수 있고, 농지 소재지 관서의 장은 원칙적으로 이를 거부하지 못한다. ④ 농지의 명의신탁은 종중과 종중원 간에 활발하다. 특히 종중이 파산한 경우 종중과 종중원 간 농지 명의신탁이 유효하더라도, 종중이 새로이 취득한 묘토인 농지는 종중 명의로 등기하지 못한다는 점을 주의해야 한다. ⑤ 상속채무가 상속 농지를 포함한 상속재산을 초과한 때에는 상속재산파산절차를 이용할 수 있다. ⑥ 농지점유자가 파산선고 전에 농지의 취득시효를 완성하였더라도 파산채권에 불과하고, 파산선고 후에는 파산절차의 안정을 위해 파산관재인에게 취득시효를 주장하지 못한다. ⑦ 파산절차에서 농지의 위탁경영은 미이행 도급계약의 법리를 따른다. 다만 민법은 도급인 또는 수급인 파산 시의 특칙을 규정하고 있다. 수급인의 기성고에 따른 보수는 농작업의 특성을 반영해 산정해야 한다. ⑧ 파산절차에서 농지의 자영은 미이행 고용계약과 같으나 농업근로자의 상당수가 불법체류자인 외국인 근로자라는 점을 주의해야 한다. ⑨ 파산절차에서 농지 저당권은 별제권의 법리에 따른다. 이 경우 농지 저당권자에게 담보 농지취득의 특례가 인정되므로, 파산관재인은 별제권 행사를 촉구하는 방법을 고려해야 한다. ⑩ 농업법인이 파산하면 ‘농업법인이 청산 중인 경우’에 해당해 농지처분의무가 면제되며, 농업인에게도 유추적용된다. 이 경우 농지 소재지 관서의 장은 농지처분의무 면제 사유가 있는 채무자에게 농지처분명령을 하지 못한다. 또한, 이행강제금은 그 성격상 후순위파산채권이다. 따라서 파산채권 신고·조사의 대상이 아니며, 파산선고로 계속 중인 절차는 파산관재인이 수계할 때까지 중단된다.
Abstract
The Farmland Act has evolved from its historical role of preventing land speculation to addressing modern demands for competitiveness through improved agricultural productivity. As a result, the current Farmland Act stipulates a wide range of exceptions to civil law at the intersection of public and private law regarding the acquisition and ownership of farmland. First, farmland is determined by whether it is actually used as farmland, regardless of the legal land category, such as rice fields, dry fields, or orchards. In this case, even if farmland is diverted in violation of the Farmland Act, it is still treated as farmland if it can be technically and legally restored. Anyone who intends to acquire farmland for agricultural management purposes must obtain a qualification certificate for acquisition of farmland. However, the qualification certificate for acquisition of farmland merely proves eligibility to acquire farmland as an attached document required for the registration of ownership transfer. Therefore, although a contract for the sale of farmland without such a certificate remains valid, ownership of farmland cannot be obtained without it. Bankruptcy proceedings also stipulate a wide range of exceptions to civil law. Therefore, the interpretation of the Farmland Act in bankruptcy proceedings inevitably gives rise to complex legal issues due to the overlap of exceptions and special cases. This paper identifies and analyzes ten issues related to restrictions on the acquisition and ownership of farmland in bankruptcy proceedings. Specifically, it examines the realization of farmland, handling of unfulfilled sales contracts, title trusts, bankruptcy on inherited estates, adverse possession, entrusted management, mortgaged farmland, and disposal orders within the context of bankruptcy proceedings.
- 발행기관:
- 법무부
- 분류:
- 상사법