한국 부동산 시장의 동태적 관계 분석
Analysis of the Dynamic Relationship in the Korean Real Estate Market
김광용(포항공과대학교); 이현탁(가천대학교); 장봉규(포항공과대학교)
127권, 3~24쪽
초록
본 연구는 독특한 전세 제도로 인해 복잡한 동학을 보이는 한국 부동산 시장의 내부 작동 메커니즘을 규명한다. 기존 연구가 매매-전세 등 개별관계 분석에 국한되었던 한계를 넘어, 본 연구는 Campbell-Shiller의 현재가치모형을 확장하여 가격-임대료 비율을 구성하는 네 가지 근원적 요소(기대수익률, 전세가격, 월세보증금, 전월세전환율)을 식별하였다. 나아가 전통적·구조적 VAR의 통계적 가정에서 벗어나, 이론적 항등식을 VAR 시스템에 직접 제약하는 새로운 방법론을 제시함으로써 각 요소의 ‘순수한’ 충격이 시장에 미치는 동태적 파급경로를 분석하였다. 실증분석 결과, 기대수익률 충격은 매매와 전세 시장의 ‘분리’를, 전월세전환율 충격은 임대인의 ‘전략적 가격 설정’을, 전세가격 충격은 시스템의 ‘디레버리징’을, 그리고 월세보증금 충격은 전세 시스템 균열을 알리는 ‘선행지표’ 역할을 하는 등, 각 충격이 질적으로 상이한 연쇄 반응을 유발하는 것으로 나타났다. 본 연구는 시장의 동태적 관계를 다각적으로 시각화하는 새로운 분석 틀을 제시하며, 이를 통해 정책 당국이 개별 가격 수준이 아닌 ‘관계’의 변화를 중심으로 시장을 모니터링할 필요가 있음을 시사한다.
Abstract
This study investigates the internal mechanisms of the Korean housing market, which exhibits complex dynamics due to its unique jeonse system. While prior research has largely focused on partial relationships such as sales-jeonse linkages, this study extends the Campbell-Shiller present value framework to decompose the price-to-rent ratio into four fundamental components: expected returns, the rent-jeonse conversion rate, jeonse prices, and monthly rent deposits. Moving beyond the conventional statistical assumptions of SVAR, the study introduces a novel methodology that imposes theoretical identities directly on the VAR system, thereby isolating the “pure” shocks to each component and tracing their dynamic propagation paths through the market. Empirical results show that shocks to expected returns generate a “decoupling” between sales and jeonse markets; shocks to the conversion rate reflect landlords' “strategic pricing”; shocks to jeonse prices capture system-wide “deleveraging”; and shocks to monthly rent deposits serve as an ‘early warning indicator’ of fractures in the jeonse system. Each type of shock thus triggers qualitatively distinct transmission channels. By providing a new analytical framework that visualizes these dynamic interrelationships, the study highlights the importance for policymakers to monitor changes in relationships rather than in isolated prices.
- 발행기관:
- 국토연구원