집합건물 관리단집회의 의사결정 요건과 그 변경 규약의 효력 - 독일 주거소유권법과의 비교를 중심으로 -
Beschlussfassungserfordernisse der Wohnungseigentümerversammlung nach dem koreanischen Wohnungseigentumsgesetz und die Wirksamkeit ändernder Gemeinschaftordnungen – unter besonderer Berücksichtigung eines Vergleichs mit dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) –
김중길(국립금오공과대학교)
57권, 87~121쪽
초록
이 글은 우리 집합건물법상 관리단집회의 의사결정 구조에서 규약자치가 가지는 규범적 한계를 고찰하는 것을 목적으로 한다. 특히 실무에서 빈번하게 문제되는 통상결의 정족수 변경 규약과 임시 관리단집회 소집 요건 변경 규약의 효력을 중심으로, 집합건물 관리의 효율성과 소수 구분소유자의 보호라는 두 가치의 균형점을 모색하였다. 첫째, 통상결의 정족수와 관련하여 집합건물법 제38조 제1항은 ‘구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수’를 원칙으로 하되 규약으로 달리 정할 수 있도록 하는 임의규정의 성격을 가진다. 이에 따라 의결권(지분) 중심의 결의 구조를 채택하는 규약은 원칙적으로 유효하나, 특정 대지분 소유자가 의사결정권을 독점하여 소수자의 참여를 구조적으로 배제하는 등 현저히 불공정한 경우에는 사법적 통제의 대상이 될 수 있다. 둘째, 임시 관리단집회의 소집 요건을 규정한 집합건물법 제33조 제2항은 소수자의 참여권을 보장하기 위한 최소 보장 규범으로서 강행규정의 성격을 가진다. 법령상 ‘구분소유자의 5분의 1 이상’이라는 인원수 기준은 규약으로 그 수치를 감경하는 것만 허용할 뿐, 의결권 기준으로 대체하거나 추가적인 요건을 부과하여 소집권을 실질적으로 제한하는 규약은 입법 취지에 반하여 무효로 평가된다. 결론적으로 집합건물법상 규약자치는 관리의 실무적 편의를 위하여 존중되어야 하나, 공동관리의 민주적 정당성을 훼손하거나 소수자의 기본적 참여권을 형해화하는 단계에 이르러서는 정당화될 수 없다. 이 글은 독일 주거소유권법(WEG)의 법리와 비교 검토를 통해 우리 법상 적정한 관리의 원칙과 규약자치의 한계를 명확히 설정하고자 하였다.
Abstract
Ziel dieser Studie ist es, die normativen Grenzen der Ordnungsautonomie innerhalb der Entscheidungsstruktur der Wohnungseigentumerversammlung nach dem koreanischen Gesetz über Eigentum und Verwaltung von Wohnungseigentum(KWEG) zu untersuchen. Insbesondere konzentriert sich die Untersuchung auf die Wirksamkeit von Ordnungsregelungen zur Änderung des Quorums für ordentliche Beschlüsse sowie der Voraussetzungen für die Einberufung außerordentlicher Wohnungseigentümerversammlungen. Dabei wird nach einem Gleichgewicht zwischen der Effizienz der Verwaltung und dem Schutz von Minderheitseigentümern gesucht. Erstens ist Art. 38 Abs. 1 KWEG bezüglich des Quorums für ordentliche Beschlüsse als abdingbare Vorschrift zu verstehen. Er sieht grundsätzlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer nach Köpfen sowie nach Miteigentumsanteilen vor, lässt jedoch abweichende Ordnungsregelungen zu. Ordnungen, die sich primär am Stimmrechtsanteil (Wertprinzip) orientieren, sind grundsätzlich wirksam. Sie können jedoch der gerichtlichen Kontrolle unterliegen, wenn sie zu einer faktischen Monopolisierung der Entscheidungsgewalt durch Großinhaber führen und Minderheiten strukturell ausschließen. Zweitens hat Art. 33 Abs. 2 KWEG, der die Voraussetzungen für die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung regelt, den Charakter einer zwingenden Vorschrift zum Schutz der Teilhaberechte von Minderheiten. Die gesetzliche Anforderung von „mindestens einem Fünftel der Wohnungseigentümer“ darf durch die Ordnung lediglich zugunsten der Einberufungsberechtigten herabgesetzt, jedoch nicht durch das Wertprinzip ersetzt oder durch zusätzliche Hürden erschwert werden. Solche einschränkenden Regelungen sind als nichtig zu bewerten. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Ordnungsautonomie im KWEG zwar im Sinne der praktischen Effizienz zu respektieren ist, ihre Rechtfertigung jedoch dort endet, wo sie die demokratische Legitimation der gemeinschaftlichen Verwaltung untergräbt oder die grundlegenden Teilhaberechte der Minderheit aushöhlt. Durch den Rechtsvergleich mit dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) versucht diese Arbeit, die Grenzen der Ordnungsautonomie und die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung im koreanischen Recht präziser zu definieren.
- 발행기관:
- 한국집합건물법학회
- 분류:
- 기타법학