국내 부동산시장의 구조변화와 가격·거래·심리·미분양 지표의 역할 변화
Structural Changes in Korea’s Housing Market and the Roles of Prices, Transactions, Sentiment, and Unsold Units
김나영(서강대학교); 황영재(서강대학교)
32권 1호, 7~28쪽
초록
본 연구는 글로벌 금융위기, 저축은행 사태, 코로나19, PF 부실화 등 외부 충격과 정책ㆍ금융 환경 변화에 따라 부동산 가격, 거래량, 부동산심리지수, 미분양 간 관계와 시장 구조가 어떻게 달라졌는지를 분석한다. 2007년 1월부터 2024년 12월까지 월별 자료를 이용해 CUSUM과 Chow 검정으로 구조변화 가능성이 높은 시점을 진단하고, 금융위기ㆍ저축은행 사태ㆍ정상기ㆍ코로나19ㆍPF 부실화로 구분한 구간별 회귀계수 변화를 비교하였다. VECM을 통해 미분양, 가격, 거래량, 심리지수와 거시ㆍ금융 변수 간 장기 공적분 관계와 단기 조정력을 시기별로 살펴본 결과, 공급ㆍ금융 리스크가 집중된 구간에서는 미분양이 수급 불균형 변화에 민감하게 반응하는 지표인 반면 정상기와 코로나19 구간에서는 미분양의 조정 역할이 약화되고 가격ㆍ거래ㆍ심리의 비중이 커지는 것으로 나타났다. 이는 한국 부동산시장의 구조와 변수 간 상호작용이 외부 충격과 정책ㆍ금융 여건에 따라 달라지며, 특히 위기 국면에서 미분양이 수급 불균형을 파악하는 보조 지표로 활용될 수 있음을 시사한다.
Abstract
This study examines how the relationships among housing prices, transactions, sentiment, unsold units and macro‑financial variables have changed across major shocks in Korea, including the global financial crisis, the savings bank crisis, COVID‑19 and the recent PF distress. Using monthly data from 2007–2024, we detect structural breaks via CUSUM and Chow tests and compare regime‑specific regression coefficients and VECM‑based long‑run and short‑run dynamics. Results show that unsold units respond more sensitively to supply‑demand imbalances in crisis periods with concentrated supply and credit risk, while their adjustment role weakens in normal and policy‑driven periods as prices, transactions and sentiment absorb a larger share of adjustments, implying time‑varying interactions among key housing indicators.
- 발행기관:
- 한국부동산분석학회
- 분류:
- 경제학