전세사기 관련 부동산 금융지원 정책의 효율성 연구
A Study on the Efficiency of Real Estate Financial Support Policies Related to Jeonse Fraud
윤향숙(국립공주대학교)
44권 1호, 125~143쪽
초록
최근 우리나라 주택 임대시장에서 전세보증금을 반환받지 못하는 전세사기 문제가 급증하 면서 임차인의 주거 안정성을 위협하고 부동산 시장의 신뢰를 약화시키는 사회적 문제가 대두되고 있다. 특히 2021년 이후 주택가격 상승과 전세가율 상승, 갭투자 확대 등이 결합되면서 전세보증금 미반환 위험이 증가하였으며, 이후 금리 인상과 주택가격 하락 과정에서 전세 보증 사고 규모가 확대되는 양상이 나타났다. 이에 본 연구는 주택도시보증공사(HUG)의 2021년부터 2024년까지의 대위변제 자료를 활용하여 대위변제 이후 서울･경기･인천 지역의 연도별 정책 수행 성과를 중심으로 전세보증 정책의 상대적 효율성을 분석하고자 하였다. 이를 위해 회수액, 회수율, 피해 감소율을 주요 성과 변수로 설정하고 자료포락분석(DEA)을 적용하여 CCR 모형과 BCC 모형을 통해 효율성을 측정하였다. 분석 결과, 서울과 경기도는 일부 연도에서 상대적으로 안정적인 회수 성과를 기반으로 전세보증 정책의 효율성을 확보한 반면, 인천은 회수 구조의 취약성이 지속되면서 구조적 비효율 상태에 머무른 것으로 나타났다. 이러한 결과는 대위변제 이후 보증기관의 대응 역량과 사법･행정 집행체계가 전세보증 정책 효율성의 주요 결정요인임을 시사한다.
Abstract
Recently, the rapid increase in jeonse fraud—cases in which tenants fail to recover their rental deposits —has emerged as a serious social issue in Korea, threatening housing stability and undermining trust in the real estate market. In particular, since 2021, the risk of deposit non-return has increased due to the combined effects of rising housing prices, higher jeonse price-to-value ratios, and the expansion of gap investment. Subsequently, as interest rates increased and housing prices declined, the scale of jeonse guarantee accidents expanded significantly. This study analyzes the relative efficiency of the jeonse guarantee policy by focusing on the annual policy performance in Seoul, Gyeonggi, and Incheon after subrogation payments, using subrogation data from the Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) from 2021 to 2024. To achieve this, recovery amount, recovery rate, and damage reduction rate were selected as key performance variables, and Data Envelopment Analysis (DEA) was applied to measure efficiency using the CCR and BCC models. The results show that Seoul and Gyeonggi achieved relatively stable recovery performance in some years, thereby maintaining the efficiency of the jeonse guarantee policy. In contrast, Incheon remained in a structurally inefficient state due to persistent weaknesses in its recovery structure. These findings suggest that the response capacity of guarantee institutions and the effectiveness of judicial and administrative enforcement systems after subrogation are critical determinants of the efficiency of the jeonse guarantee policy.
- 발행기관:
- 대한부동산학회
- 분류:
- 지역개발