외부 충격의 한국 주택시장 전이 경로 분석: 전세 기반 임대차 구조의 현재가치접근
Transmission Pathways of External Shocks into Korea’s Housing Market: A Present-Value Approach with Jeonse-based Rental Contracts
김광용(포항공과대학교); 이현탁(가천대학교); 장봉규(포항공과대학교)
25권 1호, 111~140쪽
초록
본 연구는 2022년 이후 금리 급등 국면에서 관측된 한국 주택시장의 매매가격과 전세가격 간 비동조화 현상을 구조적으로 규명하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 전세가격, 보증금, 전월세전환율로 구성된 한국형 임대차 시스템을 Campbell-Shiller의 현재가치모형에 결합하고, 이론적 항등식 제약을 Vector Autoregression(VAR) 시스템에 직접 부과한 뒤 외생 변수의 예상치 못한 변화에 대한 조건부 실험을 통해 충격의 전이 경로를 추적하였다. 분석은 전월세전환율 통계가 일관되게 제공되는 2015년 7월부터 2025년 10월까지의 서울 아파트 시장 월별 자료를 대상으로 수행하였다. 실증 결과, 수요 및 공급 충격은 상이한 조정 메커니즘을 통해 매매-전세 괴리를 형성하였다. 자금조달 비용을 대변하는 금리 충격은 보증금과 전월세전환율의 조정을 동반하며 괴리를 확대시키는 반면, 장기 할인율 충격은 매매가격의 지속적 하락을 통해 비동조화를 유지시키는 경향을 보였다. 공급 측면에서는 파이프라인의 단계에 따라 비대칭적 효과가 나타났으며, 누적 재고 압력은 괴리를 강화하는 요인으로 작용하였다. 본 연구는 한국형 전세 구조를 현재가치 제약 VAR에 통합함으로써 가격 변수와 계약 변수의 동학을 하나의 이론적 틀에서 해석하였다는 점에서 의의를 지닌다. 또한 매매-전세 격차와 임대차 구조 지표를 함께 고려하는 통합적 시장 모니터링의 필요성을 제시한다. 다만 본 연구는 서울 아파트 시장과 선형 VAR 구조에 기반하고 있어, 지역적 이질성, 비선형 조정, 구조적 인과 식별 및 계약 시차 효과를 충분히 반영하지 못한 한계가 있다.
Abstract
This study examines the structural decoupling between housing transaction and jeonse prices in Korea following sharp interest rate hikes since 2022. We extend the Campbell-Shiller present-value framework to incorporate jeonse deposits and the rent conversion rate and estimate a restricted VAR using monthly Seoul apartment data from July 2015 to October 2025. The results show that financing cost shocks widen the transaction-jeonse gap through adjustments in deposits and the conversion rate, whereas long-term discount rate shocks sustain decoupling by persistently depressing transaction prices. Supply side effects are asymmetric across pipeline stage, with accumulated inventory pressure reinforcing the gap. While providing an integrated interpretation of price and contract dynamics, the analysis is limited to Seoul and a linear VAR framework and may not fully capture regional heterogeneity, nonlinear adjustments.
- 발행기관:
- 한국금융공학회
- 분류:
- 경영학