서울 아파트 매매가격과 전세가격의 결정구조 분석 : 투기, 부동산정책, 계획규제
Determinants of Apartment Sale and Jeonse Prices in Seoul : The Roles of Speculation, Real Estate Policies, and Planning Regulation
유상균(대진대학교); 이혁주(서울과학기술대학교)
36권 1호, 29~50쪽
초록
본 연구는 서울 아파트 매매가격과 전세가격을 중심으로 가격변동의 결정요인을 분석하고, 이 가격변동과 별개로 주택가격의 대부분을 구성하는 본원가격이 무엇에 의해 결정되는지 포괄적 시각에서 분석한다. 먼저 이론분석 결과에 따르면, 대출규제 강화가 중저소득층의 자가수요를 전세수요로 이동시키고 주거불평등을 악화시키는 원인으로 작용했다. 이어서 VAR 모형을 활용한 통계분석 결과에 따르면, ‘정권변수 ⇒ 매매가격’ 경로를 통해 정권별 정책 특성이 주택가격 변동을 유발하며, 매매가격은 다시 전세가격을 자극하고, 이후 두 가격은 비대칭적으로 상호견인하였다. 이 기제의 누적된 결과로, 2003년부터 2022년까지 오른 주택가격 중 팬데믹의 영향을 제외한 나머지 대부분이 진보 부동산정책에서 비롯되었고, 정권변수가 빠진 모형에서는 누락변수 편향이 발생했다. 국내 경제변수 중에서는 가계대출만이 유의한 변수로 식별되었으며, 가계대출 변수는 외부충격의 전달경로 혹은 주택가격의 증폭변수로 기능했다. 한편, 경제학의 표준적 판단기준에 따르면 가격대와 지역을 가리지 않고 주택공급이 심각하게 부족하고, 가격 불안의 근본 원인은 계획규제로 인한 만성적 공급제약에 있었다. 종합하면, 서울의 주택가격은 계획규제가 고착시킨 매우 높은 본원가격을 기저에 두고, 진보 부동산정책이 야기한 가격상승이 이 본원가격과 결합하여 전체 가격의 작은 일부를 구성한 구조이다. 따라서, 서울 집값 문제는 기본적으로 계획계의 책임이며, 주택공급에 문제가 없다는 인식에 기초한 부동산정책론은 전반적 논리구조가 허위이다. 논리적 귀결로서 투기는 공급부족의 산물이며, 주택공급의 대부분을 담당하는 기존 공급경로의 정상화를 넘어 물적, 제도적 공급기반을 대폭 확충해내지 못하는 한 그 어떤 대책도 임시처방에 불과하다.
Abstract
This study analyzes apartment sale and jeonse prices in Seoul to identify how government policies shape price levels and dynamics. Theory shows that tighter LTV ratios shifted middle- and lower-income households from homeownership to the jeonse market, worsening inequality. VAR evidence indicates that interventions affected sale prices first and jeonse prices later, with the two pulling each other upward asymmetrically. Most price increases from 2003 to 2022 -- excluding pandemic effects -- are attributable to progressive real estate policies. Among domestic variables, only household debt was significant, transmitting and amplifying external shocks. Standard economic criteria indicate severe chronic undersupply in Seoul driven by excessive planning constraints, producing a dual structure in which a high base price combines with policy-driven cycles. Consequently, real estate policies based on the premise that housing supply is sufficient possess a false logical structure; consequently, speculation is a logical corollary of supply shortages. The current government's primary real estate measures contradict the policy implications of this paper.
- 발행기관:
- 한국부동산연구원
- 분류:
- 토지/부동산/주택/농지법