임대개시일 현재 미공시된 신축 공동주택의 주택공시가격(주택시가표준액) 산정 가능 여부 관련 질의회신

□ 우리부(행정안전부) 의견 < 질의 1> 납세의무성립일 현재「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 공시되지 아니한 경우의 시가표준액 산정방법 (제1안) 건물 시가표준액과 부속토지 시가표준액의 합계액으로 산정 가능 (제2안) 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 산정 ○「지방세법」(법률 제16194호, 2018. 12. 31. 일부개정) 제4조제1항 본문에 따르면 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 하고, ○「지방세법」제4조제1항 단서에 따르면 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 가액을 시가표준액으로 하고 있음 - 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 적용하는 “대통령령으로 정하는 기준”이란「지방세법 시행령」제3조에 따라 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 가리킴 ○ 이와 관련하여 우리부에서는 2006. 1. 2.「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」을 자치단체에 통보하여, 미공시 공동주택에 대해 종전의 원가방식에 따라 과표를 산정하지 않고 시가를 조사하여 과표를 적용하도록 시가조사 기준을 마련하였음(현재는「미공시 공동주택 시가표준액 조사·산정 기준」제정하여 운영, 2023. 5. 25. 제정) ○ 한편,「지방세법」제4조제2항에 따르면 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)에 대한 시가표준액은 신축가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 규정하고 있는데, - 같은 법 시행령 제4조제1항에 따르면「지방세법」제4조제2항에서 말하는 “대통령령으로 정하는 기준”이란「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액을 기준으로 건물가격을 산정하도록 규정하고 있음 ※ 2020년까지 건축물 시가표준액을 산정할 때 「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액을 적용하였음 ○ 관련하여「지방세법」제10조제1항에 따라 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고 제2항에 따라 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하는데, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하도록 하고 있음 ○ 즉,「지방세법」제4조제2항에서 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다) 시가표준액을 산정하는 것 것을 규정한 취지는 주택을 건축하는 경우에 토지부분을 제외한 주택의 건축물에 대해 신축가격 등을 고려하여 원가방식으로 시가표준액을 산정하고, 건축(신·증축)을 원인으로 취득세 신고 시 취득자가 신고한 가액이 건축물 시가표준액보다 적은 경우 그 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하도록 하는 것임 ○ 따라서, 건축(신·증축)을 원인으로 취득세 납세의무가 성립하는 경우가 아닌, 예를 들어 새로 건축한 공동주택의 당초 취득자가 주택가격이 공시되기 전에 사망하여 배우자에게 상속이 개시된 경우 또는 새로 건축한 공동주택의 수분양자가 유상거래(분양)를 통해 유상승계 취득할 때 주택가격이 공시되지 않은 상황이라면, ○ 주택의 시가표준액은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 지방자치단체의 장이 주택가격비준표 또는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시가조사하여 산정한 가액을 적용하는 것이 타당함 < 질의 2 >「지방세법」제4조제1항에 따라 시가표준액 산정 시 지방세 세목별 납세의무성립일 외의 시점을 기준으로 산정 가능 여부 (제1안) 납세의무 성립시기 외 시점 기준, 미공시주택 시가표준액 산정가능 (제2안) 납세의무 성립시기 시점을 기준으로 미공시주택 시가표준액 산정 ○「지방세법」제4조제1항 본문에 따르면 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 하고,동일 조항 단서에서는 개별주택가격, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우의 주택 시가표준액 산정방법을 규정하고 있는데, - 관련하여 같은 법 시행령 제2조를 보면 주택의 시가표준액은「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 규정하고 있음 - 즉, 주택에 대한 시가표준액은 세목별 납세의무 성립일을 기준일로 하여 공시가 되어있는 경우 그 가격을 적용하고, 공시가 되어있지 않은 경우 주택가격비준표 또는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정하도록 한 것임 ○「지방세법」제4조제1항 단서에 따르면 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 가액을 산정하도록 하고 있는데, - 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 적용하는 “대통령령으로 정하는 기준”이란 질의 1에 대한 해석과 같이「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」(2006. 1. 2.)을 가리키며, - 이는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 공시일과 지방세 납세의무 성립시기가 상이하여 발생할 수 있는 운영 상 문제점을 보완하기 위한 것임(행정안전부 부동산세제과-907, 2022.4.1.) - 해당 기준에서도 미공시 공동주택 가격 조사기준일은 취득세·등록세의 경우 취득시점 또는 등기·등록접수일, 재산세 등은 과세기준일(매년 6.1.)이며, 납세의무성립일을 가격조사 기준일로 하고 있음 ○ 따라서,「지방세법」제4조제1항 및 같은 법 시행령 제2조에서 납세의무 성립시기 당시를 기준일로 하여 주택가격의 공시여부를 판단하는 점,「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 조사기준일을 세목별 납세의무성립일로 규정하는 점 등을 고려할 때, 미공시 공동주택의 시가표준액 산정기준일은 납세의무 성립시기로 적용하는 것이 타당하다고 판단됨 < 질의 3 > 신축 주택에 대한 직전연도 상당세액 계산 방법 (제1안) 「지방세법」 제4조제1항 단서(이하 “쟁점규정”이라고 함)에 따라 산정한 시가표준액 활용 (제2안) 건물 시가표준액과 부속토지 시가표준액의 합계액으로 산정한 시가표준액 활용 가능(같은 조 제2항) ○ ‘세부담 상한제’는 재산세의 과세표준을 산정하는 방식이 2005년부터 원가 위주의 방식에서 시가 방식으로 변경됨에 따른 세부담의 급격한 증가를 방지하기 위하여 도입된 제도로서, - 직전 연도 재산세액이 없는 신축 주택에 대해서도 「지방세법 시행령」(대통령령 제30318호, 2019.12.31. 일부개정) 제118조제2호나목에 ‘해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액’을 규정하여, 그 산출된 세액을 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액(이하 ‘직전연도 상당세액’이라고 한다)으로 하고 있으며, - 직전 연도 과세표준은 「지방세법」(법률 제16194호, 2018.12.31. 일부개정) 제110조에 따라 같은 법 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 규정하고 있음 ○ 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재로 하여 과세표준과 세율 등을 결정하여 산출하는 것이므로, 과세기준일 현재 공동주택가격이 공시된 경우 공시된 가액을 시가표준액으로 하고, 미공시된 경우 주택의 시가표준액을 산정하여야 할 것인데, - 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 쟁점규정에 따라 시·군·구청장 등이 산정한 가액(질의1 검토의견 참고)을 시가표준액으로 하여야 할 것이며, 이는 직전연도 상당세액 산출 시에도 동일하게 적용하여야 할 것임 < 질의 4 > 세무서장 또는 지방국세청장이 미공시 주택의 임대개시일을 기준으로 주택가격 산정을 관할 지방자치단체 장에게 요청하는 경우의 산정의무 (제1안) 미공시 주택가격 산정의무 있음 (제2안) 미공시 주택가격 산정의무 없음 ○「종합부동산세법」제22조에 따르면 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 제1항에 따라 의견조회를 받은 시장ㆍ군수는 의견조회 요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 함 ○ 같은 법 시행령 제18조에서는 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 같은 법 제22조제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수에게 의견조회를 하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 납세의무자의 인적사항, 의견조회 사유, 의견조회 내용을 포함하여 의견조회를 하여야 하며, 시장ㆍ군수는 법 제22조제2항의 규정에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 납세의무자의 인적사항, 의견조회 내용에 대한 사실관계 확인내용, 재산세액 변동에 따른 과세물건 세부 조정내역, 재산세 세액조정 전산처리일을 포함하여 회신하여야 함 ○ 또한, 같은 법 제24조에 따르면 관할세무서장, 관할지방국세청장 또는 그 위임을 받은 세무공무원이 종합부동산세를 부과ㆍ징수하기 위하여 주택 및 토지 등 과세물건의 매각ㆍ등기ㆍ등록 그 밖의 현황에 대한 관계서류의 열람 또는 복사를 요청하는 경우에는 관계기관은 그 요청을 따라야 함 ○ 위의「종합부동산세법」제22조에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회 내용에 대한 사실관계 확인내용, 재산세액 변동에 따른 과세물건 세부 조정내역, 재산세 세액조정 전산처리일 등을 조회할 수 있겠으나, ○ 이는 사실관계 확인 및 재산세의 세액변동·조정에 대한 의견조회 사항으로 쟁점2 답변사항과 같이「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」(2006. 1. 2.)에 따르면 미공시 공동주택의 조사기준일을 세목별 납세의무성립일로 규정하여 산정하고 있음을 고려할 때 납세자마다 상이할 수 있는 주택 임대개시일을 기준으로 미공시 공동주택의 주택가격을 산정요청 할 수 있는 규정은 아니라고 판단됨 ○ 같은 법 제24조에서도 관할세무서장, 관할지방국세청장은 종합부동산세를 부과ㆍ징수하기 위하여 주택 및 토지 등 과세물건의 매각ㆍ등기ㆍ등록 그 밖의 현황에 대한 관계서류의 열람 또는 복사를 요청할 수 있음을 규정하는 것으로, 납세의무성립일과 무관한 주택 임대개시일을 기준으로 미공시 공동주택의 주택가격을 요청할 수 있다고 해석하는 것은 적절하지 아니함 ○ 따라서, 같은 법 제22조 및 제24조에 근거하여 주택 임대개시일 등 납세의무의 성립시기와 무관한 시점을 기준으로 미공시 공동주택의 주택가격을 산정요청하는 것에 대하여 지방자치단체의 장은 산정해야할 의무가 없는 것으로 판단됨